近日，笔者一朋友打电话来咨询，她想把城南一套房变现然后投资商铺，但现在纠结着两件事，一方面是不确定这样的决定是否可行，另一方面是变现后又该投资哪家商铺。

近日，笔者一朋友打电话来咨询，她想把城南一套房变现然后投资商铺，但现在纠结着两件事，一方面是不确定这样的决定是否可行，另一方面是变现后又该投资哪家商铺。笔者朋友纠结的事不是典型而是目前商业地产存在的普遍现象。

商业地产因受调控政策的影响小和良好的发展前景和预期，备受投资客关注。与住宅相比商业地产的发展一直处于稳步向上的发展态势。在商业地产逐步紧俏的同时，我们必须清晰的认识商业项目的真正价值所在。

在投资商业地产时千万不要看售楼处建设的怎样漂亮？置业顾问怎么吆喝的。要跳出来看其开发商的品牌，因为商铺投资对业主而言是一项长线投资，它不可能像住宅那样，很快就能套现。如果被忽悠了，风险系数是很高的。

放眼大市区，五年时间，在城市战略发展蓝图下，高端住宅与商业以迅猛之势拔地而起，城市的档次与品味瞬间进入一个新的台阶。在发展前行的步伐下，商业地产的兴起不断刷新着城市建设的高度。

盐城正处于快速发展阶段，商业地产的操作模式从借鉴到自主创新，结合城市发展需要及地域文化背景，开拓适合本土城市发展的道路。从传统步行街到大型城市综合体，盐城商业地产项目在起步阶段逐步创新，不断寻求能够谋和城市发展进程的成熟与稳健。

在大市区建设框架下，商业地产的建设如火如荼，在满足市民生活消费需求的同时不断提升着城市的档次。通过此次调查，对于大市区范围内商业地产的发展前景，绝大部分市民给予了肯定的态度，但也不乏有项目因为各方原因被市场与投资者淡忘或者淘汰。具体问题具体分析，项目所存在的问题与弊端不尽相同。

在城市快速发展的进程中，商业地产不断巩固在城市建设中所扮演的角色地位及重要性。我们在总结商业地产运营成果的同时，依然要警醒在发展中存在的弊端。

大商业的欣喜与尴尬

自“最严厉调控政策”出台后，全国大多城市的投资住房热逐步消退，部分投资人开始转向投资商业地产。他们认为，在调控政策不断加压的现状下，住房价格不稳，调控后将会受到极大影响。商业地产受市场变化影响较小，比投资住宅产品更靠谱些。

盐城的商业地产这两年发展势头迅猛，各大板块同步发展，但各板块的业态又是相辅相成的。老城区作为传统的商业中心，人流量较大，而且这两年城建改造速度也很快，以先锋国际广场为代表，这一传统概念上的商业中心正进行着翻天覆地的变化。

但传统的商圈发展空间也不是太大，因为城市框架在拉大、人口在增多，如果是一个单一的城市商圈的话，它的承载力远远不够，也就是交通、资源配套远远不够。在沿海特大型城市的建设进程中，盐城是多中心的规划，比如像新城市中心南城区、次商业中心盐渎板块和以物流为主的北城区和“浦东”板块。各个板块的发展趋势以及发展模式已经基本成型并逐一展示在盐城市民面前。

近两年，随着沿海特大型城市的战略定位被确定，越来越多的品牌企业纷纷入驻盐城。在完善城市建设配套的同时更是不断改善着市民的生活质量及居住品质。老城区的五洲国际广场、建军路地下商业街，盐渎板块的钱江财富广场、宝龙城市广场，南城区的紫薇国际广场，西环路板块的金大洋城市生活广场等一批近两年的新兴项目，在强化区域竞争力的同时，从本质上提升着盐城楼市的整体档次及沿海特大城市所必须的品味。

在欣喜近两年盐城商业地产取得丰硕成果的同时，还有一个问题值得深思，在政府规划监督及开发商的运作中，商业地产的发展并未像人们预料中那么平和。商业地产的发展势头迅猛，但从大环境看，还未曾完全跟上城市建设的步伐。按常理讲，有政府的支撑、市场的发展规律及近年商业地产的发展势头，为何依然会出现很多有看没人买、有买没人租、有租回报低的项目？很多人会说地段不好，影响产品的升值。但站在媒体的角度，我们更应该用长远的眼光去看问题，前期我们有报道中也已经提出要重新认识“地段论”。我们认为商业地产发展成功与否更重要的应该是开发企业的运作模式及投资者的商业项目的正确认识。

投资者的纠结

住宅市场受限后，更多的投资者愿意将热钱转至商铺投资。也正因为如此，大市区范围内的商业地产项目不断增多，但“量”的增减并不能从实质意义上改善商业地产在城市建设中所应承担的引导作用，这也是很多投资者纠结的根本原因。

盐城商业地产发展至今，无论从城市建设的角度亦或是满足市民生活需求，整体发展方向是值得肯定的。虽然市场中存在一些不被认可或还未曾被市民接受的项目，但从大市区大商业发展的角度出发，我们依然希望开发企业能够重新制定运营策略以实现成功销售。

建军路商圈在城市中所处的核心地位让目前正在销售中的同曦鸣城、五洲国际广场、建军路地下商业街等项目备受关注。由江苏同曦投资发展集团有限公司投资的同曦鸣城，位于老城区核心位置，建成后将与周边几大商场形成更为浓厚的商业氛围。五洲国际广场是由三大国际知名品牌商业运营企业共同投资开发的商业广场，从高端的产品定位到前卫的经营模式，项目的落成将整体拉升老城区商圈的档次。建军路地下商业街已是家喻户晓的项目，全国最长、净空最高的地下商业广场，配合具有丰富商业地产运营经验的开发企业，定然会是个不错的投资项目。

盐渎板块作为连接新老城区的次商业中心，其不可替代的地位与重要性已十分明晰。钱江财富广场作为钱江置业旗下重点项目，一直被盐城楼市各方参与者所重视，无论是开发企业对产品的专注度亦是项目所处的核心地段，都将成为钱江财富广场能够成功运营的重要因素。宝龙城市广场是大市区建设进程中商业运营成功的典型实例，也为盐渎商圈注入了新的活力，每天偌大的人流量便是市场对于项目充分肯定的证明。高力国际家居港一直是盐城家居行业的典范之一，不断的更新经营模式，为更多的消费者提供着不同的需求和消费保障。

南城区新城市中心的地位为入驻商业项目的成功提供了强有力的保证。紫薇国际广场是目前城南最大的城市综合体，也是销售最成功的商业楼盘，开盘至今每次销售都备受关注，销售业绩也都领先于其他楼盘。它为城市不同的消费人群均提供了周到、专业的服务。现在，紫薇国际广场即将开业，家乐福等商业巨头的加盟必将助力紫薇国际广场的成功运营。华厦绿城的沿街商铺随着区域配套的逐步成熟，其产品的价值及投资潜力也将不断得到提升。

城北物流商圈在随着政府重点战略规划的实施，已逐步体现出其在城市化进程中的重要性，入驻的地产项目也在为区域的发展不断注入新鲜血液。义乌国际商贸城是全国知名的小商品批发市场，项目进驻盐城不单提升了城北区域的商业档次，更是为盐城进军大城市行列注入一支“强心剂”。奥华国际广场可以说是目前城北档次最高的家居卖场，项目入驻城北，将提升城北家居市场的档次，包租、高回报率等政策为业主提供了绝对的投资保障。明珠世贸商城是第一家入驻城北的家居卖场，项目首期认筹便受到了投资者的广泛关注，虽然目前经营户的经营状况一般，但从调查中我们了解到，业主对于明珠世贸商城的前景还是充满期待的。

总结成功也要看到不足，在分析上述这些项目成功的同时，也要总结市场中部分项目的不足，也是投资者纠结的根本原因，项目多了，增加了原本对房地产行业不完全理解的投资者的选择难度，这也是为什么我们前文中要提到投资者在选择产品的时候首先要看开发企业的品牌，有品牌，产品的长线投资才有保障。

需要怎样的力量才能支撑起来？

商业地产因受调控政策的影响小和良好的发展前景和预期，备受投资客关注。与住宅相比商业地产的发展一直处于稳步向上发展的态势。在商业地产逐步紧俏的同时，我们必须清晰的认识商业项目的真正价值所在，我们之所以在这一阶段策划此次调查报告也是因据而论。按目前市场状况看，并非所有的商业地产项目都适合投资，并非所有的商业地产都是资产保值增值的正确渠道。

那到底需要怎样的力量才能支撑盐城商业地产的整体运营？如果只是从理论上讲，这个问题很好回答，有政策支持、有市场需求、有企业入驻。但是细究本质，商业地产的运营要比住宅市场复杂的多。首先，很多投资者在选择产品时经常是“心有余而力不足”，对于纷繁杂乱的品牌，很难在短期内做出合适的选择；其次，楼市不断前行的今天，商业地产的运营已不是光靠地段就能支撑起整个项目的成功运营，更重要的是企业的管理和操作模式。

盐城楼市在沿海特大城市战略的规划下稳步前行，随着城市定位的提升，愈来愈多的品牌企业将视线转移至拥有无限发展潜力的盐城。但对于正在逐步走向成熟的盐城楼市而言，品牌固然重要，但还要开发企业肩负起应有的责任。而这里我们提出的支撑商业地产整体发展的力量，便是要开发企业在巩固品牌的同时能够不断的创新经营管理模式，从根本上平衡投资者与市场共同的利益，红星美凯龙世博家居广场盐城商业地产成功运营的典范之一，而不断的更新操作模式和发现消费者的需求便是其成功的重要因素。

目前盐城商业地产的运营者都已感受到投资者们越趋理性的投资方式，更多的商家们都在深度挖掘自身项目的优势来抢占市场的先机。位于“浦东”新区的绿地商务城，其品牌已在全国范围内形成相应的影响力，项目是河东区第一个大型的商业项目。作为第一，绿地商务城的起点很高，预示着河东区的商业结构将会更加完善。位于城北的沿海国际灯饰城，随着知名品牌企业的入驻，将带起新一轮城北商铺的投资热潮。西环路板块商业较其他几个区域要相对滞后一点，但随着金大洋城市生活广场的建成，将弥补西环路商业的空白。

文中我们提到的商业项目是近两年来在盐城楼市中具有一定影响力的项目。我们在调查的同时，也在不断分析这些项目能够或取成功的关键，地段是重要因素之一，更为重要的是开发企业对于项目的运营始终保持着与时俱进的理念，不断创新操作模式，以满足市场与投资者、消费者不断更新的需求。也只有保持这样的理念，才能够巩固品牌及项目在市场中的影响力，也只有开发企业能够清晰的认识到项目的优劣势并加以更新与改善，才能够为盐城商业地产的整体运营提供自身所拥有的力量。(来源：盐阜大众报)