10月过半，被各方寄予厚望的“金九银十”也快要进入尾声。这个“金九银十”里楼市照例呈现出了热闹的行情：供应充足、吆喝十足、买方给力、住商两旺……尤其是刚刚过去的秋博会上人气极旺，和节后“秋老虎”气候颇为应景。

政策变化对房产有何影响？开发商购房者心理有何变化？

亮出杀手锏，新盘博得开门红；

各楼盘人气冷热不均，差异化越加明显；

房贷收紧，或将提高刚需购房成本……

10月过半，被各方寄予厚望的“金九银十”也快要进入尾声。这个“金九银十”里楼市照例呈现出了热闹的行情：供应充足、吆喝十足、买方给力、住商两旺……尤其是刚刚过去的秋博会上人气极旺，和节后“秋老虎”气候颇为应景。

进入到第四季度，对房产行业来说，这是至关重要的节点，能不能顺利完成年度任务，本月的风向很关键。虽然目前楼市整体很热闹，但显然不是每个项目都能笑到最后，楼市也已经出现一些新的特质，值得我们去思考和总结。

另外，全国房贷收紧信号不断，这仅仅是银行市场化的应对手段，还是楼市后市走向的风向标？房贷政策变化对房地产后市又将产生怎样的影响？开发商、购房者心理会产生怎样的变化？业内人士又如何看待楼市发展？本期，我们将深入剖析当前楼市行情为置业者理清思路。

各楼盘人气冷热不均积极营销不可忽略

虽然同推刚需产品，笔者发现各楼盘之间的差异还是比较大的，同一时段，相距百米之内的西环路两个楼盘在人气上就有很大差距。购房者在选择时有的因为对地段、品牌有偏好，有的有学区房的优势，有的则会先被打动自己的营销活动吸引过去。而有些楼盘人气不高的原因与不重视营销有很大关系，可能有点不恰当，但笔者认为这和“会哭的宝宝有奶吃”是一个道理。现在房源丰富，竞争激烈，早就不是那个默默开门就能卖房的年代了，只有当消费者的目光被吸引过来，才能对产品产生了解，继而产生好感、心生爱慕，促使成交，这是一个过程。你不重视，自然也吸引不了购房者的重视。

涌鑫国际青年社区以一个十分贴合项目主题的活动提高了成交量也打响了知名度，其在10月6、7日两天抽奖送出200台Ipad，以累计4800余人的人流量成功实现了绣色公寓到国际青年社区里精装公寓的华丽转身，扫微信拿礼品的营销方法进一步锁定了以年轻人为主的目标客户群。

刚需产品依然是热销法宝，新盘发力抢占市场份额

始于9月份的一波楼市交易热潮，已悄然延续至“十一”长假之后。随着刚需和改善型需求的持续释放，长假之后，盐城房地产市场成交量迅速恢复到节前的水平。

除了国庆期间的秋博会，不少楼盘自身也在节日里“大动作”不断。像杰仕豪庭一期10月6日开盘，以均价8500的楼市最高价依然迅速去化，由此来看，不论楼市如何发展，地段的价值依然排在第一位，这个老城区绝版地段的新盘一亮相便赢得了“开门红”。

除了杰仕豪庭，俊知·香槟公馆以不到5000元的均价快速成为新盘里很抢眼球的一个项目，据了解，香槟公馆虽然还未开盘，但一期所推的两栋高层产品已经基本预定出去，不少购房者坐等开盘。可见，即使没有绝佳的地段优势，价格优势同样诱惑不小。

笔者走访发现，目前市场上大部分楼盘所推产品依然针对刚需及首改购房者，面积在90——135平方米左右的房源最多，据统计，也正是这部分房源成交最为活跃。像恒大、中南、中庚、领秀嘉园等热销楼盘的主打房源面积均在这个范围之内，可见，大部分开发商都是顺势而为。

优惠促销力度不大，性价比成购房首要考虑因素

相比去年同期，今年楼盘优惠力度不大，有优惠促销，也大多集中在送车位、送管理费、送家电等主要形式，或者对特定产品有一定折扣。实际上，多为噱头，促销力度十分有限，开发商实质性让利举措比去年减少很多。甚至个别有购房优惠的楼盘，优惠在国庆后就取消了。进入“银十”尾声，楼市也并没有出现大力优惠的风向，忙着看房的“刚需”族，除了继续感慨房价优惠少外，性价比就成了他们最选房的首要考虑因素。

一位在景盛豪庭选房的购房者对笔者表示：“买房子主要考虑的是合理的价位、较成熟的配套和未来区域的发展前景，我选择楼盘首先分析这个楼盘的性价比怎样，能否以合理价位出手来换取居住、保值、升值的可靠回报。”

白菜和鱼翅一起狂卖的时代已经远去，楼盘性价比时代已经来临。

另外值得关注的是，在当前楼市成交中，首次置业的购房者对120左右的紧凑三房最为青睐。确实，三房户型可以有效满足家庭结构变化后出现的新需求，这大大降低换房周期和住房成本。

“目前市场上主打三房概念的产品很多，其中最具吸引力的非小三房莫属，毕竟低总价和实用的设计让不少囊中羞涩的刚需购房者喜出望外，”业内人士李先生表示。整个盐城楼市，同期以三房概念推售的楼盘超过30家。市场表现充分说明首置首改客群仍然是目前市场最主要的购买力。

信贷收紧增加楼市变数 或将提高刚需购房成本

就目前市场发展势头来看，今年剩余的两个多月里，预计楼市将以“量价双稳”来收尾。今年盐城市场格局“三七分”的现象很明显，即30%的大品牌开发商占据市场70%的成交份额。

目前成交量一直保持在前三位的是中庚·海德公园、中南世纪城和恒大名都，它们的房价较年初均有一定幅度的上涨，但在接下来两个月里继续上涨的可能性非常小。一是今年下半年开始，楼市放量，其中不乏一些优势较为明显的新盘，像杰仕豪庭、香槟公馆，它们的开盘热销迅速地抢占了市场份额并赚足眼球。

二是就全国大环境而言，信贷收紧是楼市需要面临的变数。信贷收紧对楼市成交的影响无疑是较大的。受“银行钱紧“影响，盐城部分银行已收紧了个人房贷，虽然暂未出现停贷现象，但据了解，部分楼盘已经出现因贷款办不下来而放弃购房的市民。这对楼市有间接性的影响，不过一般来说，这里面有季末资金紧张的因素，对于已提前用完贷款额度的银行，年后也会有所放松，信贷紧张的情况也会得到缓解。

这两点就让房价和成交量缺乏大幅上涨的动力，因而平稳仍然是市场主流。如果信贷政策一直不放松，或将提高刚需购房成本，对楼市产生新一轮的影响。

对于后市，绝大多数开发商持乐观的态度，尤其是主打刚需产品的项目。南城区某楼盘负责人表示，就盐城楼市环境而言，热闹的市场能走多远，取决于市场是否能够良性运作。她说，盐城刚需市场需求还很大，需要开发商慢慢去消化，不要提前透支这个市场。而从目前来看，盐城房地产市场一直走得良性、健康，因而无需悲观。

业内人士认为，在全国信贷政策收紧的背景下，假若房贷政策持续从严，观望气氛不可避免笼罩，消费力难以激活，成交量难以继续突破。此外，开发商要思量如何消化市场存量相对较大的大户型住宅以及扎堆开发的商业综合体，这两种类型的产品都将面临很大的市场风险。

（来源：盐城晚报）