缤纷亚洲，在城市规划蓝图上，占据着极为有利的地理位置，再加上在当时较为新鲜的销售模式“包租”，吸引了众多投资者。但随着时间的推移，承诺的“租金”早已无下文，空置率越来越高，业主们“无限的憧憬”已变成遥不可及的“愿景”。

十年，从“旺铺”变“空城”，这是现状，就怕成为现象。

缤纷亚洲，在城市规划蓝图上，占据着极为有利的地理位置，再加上在当时较为新鲜的销售模式“包租”，吸引了众多投资者。但随着时间的推移，承诺的“租金”早已无下文，空置率越来越高，业主们“无限的憧憬”已变成遥不可及的“愿景”。

说其也是现象，是如此经营现状的市场并不是“凤毛麟角”。大市区内其他区域就怕也存在这样的市场，这些地段不错的商业项目缘何如此冷清？为何空置多年而无人问津？为什么会出现这样的“问题”市场？

“放眼盐城楼市，十年的时间，伴随着城市高速发展，已建起数家商业地产项目，在建与待建的也有很多。”

商业地产，在国家严厉打压住宅市场的态势下，跃升成投资者们新的青睐对象。

作为投资，关键在于产品是否能够保值增值，盐城作为三线城市中发展较快的代表之一，房地产行业所占城市发展的比重已然显现。在盐城被定位为沿海特大城市后，城市版图在迅速扩张，各大区域的框架都已基本成型，各具特色的发展模式也将房地产行业推至新的台阶，商业地产也在这波热潮中迅速崛起。

但放眼盐城楼市，十年的时间，伴随着城市高速发展，已建起数家商业地产项目，在建与待建的也有很多，但这里我们要注意的重点便是，空置率高。缤纷亚洲作为盐城较早的专业商业地产项目之一，从“旺铺”到“空城”，是意外也在意料之中。而城东一家专业市场，自2010年开业至今，也一直处于“空置”状态。

空置率高是市场与参与各方都不愿看到的事，这给运营者们敲一记警钟，入驻并不意味着市场的运营便已成功。城北某专业市场便是典型，市场内经营户也已入驻大半，但从调查的情况看，从开业至今，市场的整体运营情况并不如人意，很多业主都已选择暂时“歇业”重新选择投资方向。

商业地产作为城市发展的必须品，随着城市发展的加速与住宅市场调控的趋紧，商业地产正以一副“繁荣”的景象“平铺”开来。增值空间相比较住宅更高，可自营可出租的模式让更多的投资客亲睐商业地产，也正因为如此的市场需求，近两年大市区各大区域内商业地产的量在不断增加。

投资某商业地产的业主陈女士称，“近两年，盐城的商业地产发展很快，空置率也越来越高。我们不能判断前景的好与不好，但就目前的市场形势而言，商业地产的需求有，但为何经营现状却不尽人意？空置率高是市民都可以看到的，当下有几个商业项目的运营状况不佳，很多业主纷纷表示投资失手。而在这样的形势下，各区域还在不停的构建、规划新兴商业项目。从城市建设角度讲，发展应是稳中求稳，而不是急功近利，不能为了单纯的利益而发展。”

“商业地产的发展，地段固然重要，但随着城市定位与档次的提升，商业地产发展的成功与否不能单用地段因素来考究。”

从近几年商业地产在盐城的发展状况看，我们不能以偏概全的说商业项目操作都不成功，但对于快速发展的沿海特大型城市，商业地产的整体运营状况还是有点差强人意。在调查中我们不难发现，当前对商业项目感兴趣的投资客中，还存在明显的“跟风”现象，而这主要归结于商业地产的投资回报很难被普通投资者了解。

更重要的是，投资者所能了解的商业地产能够成功运营的因素通常被归结到一点“地段”。过去，我们一直在强调商业地产操作成功的重点是“地段论”，地段好，成功的可能性就大，反则不然。或许是这一概念被开发商炒作及投资者理解的无限扩大化，以至于出现了如此多好地段的商业地产无人问津。

商业地产的发展，地段论固然重要，但随着城市定位与档次的提升、发展进程的提速，商业地产发展的成功与否不能单用地段这一因素来考究。从调查情况看，那些运营状况不理想的项目都处在各区域相对较优的地段，缤纷亚洲就是典型案例，项目地处连接新老城区的腰部位置，地段的优势与重要性不言而喻，而目前“空城”的现状不得不让人反思，“包租”“返租”真的那么保险吗？地段占商业地产运营是否成功的要素比例究竟多少？当下商业地产成功运营的关键到底是什么？

结合一二线城市商业地产的成功运营案例，总结经验，不难发现，在商业地产运营过程中，地段选择的优劣固然重要，但随着城市发展与消费者对生活水平标准的提升，商业地产的成功运营更重要的是要考究开发企业对自身品牌的塑造与运营团队的实力与能力。

曾有人说过，万达广场的品牌效应可以使其选址区域从“静”到“火”。或许更多的人看重的是“万达”的品牌效应和影响力，但关键还在于万达广场的运营团队拥有成熟的商业地产操作理念与运营模式。

盐城的商业地产相比较一二线城市，还处于起步阶段，这也要求开发企业不能一味的用地段的优劣来炒作项目的成功运营，不能为了发展而发展，应当更加注重运营团队的选择与后期的操作服务。投资者们在选择投资产品时，更应该综合考究项目的优劣势，只有做到知己知彼，才能百战不殆。也只有如此，盐城的商业地产才能更加良性平稳的发展。

（来源：盐阜大众报）