回顾盐城前10年的商业地产，成绩是很明显的，我们要分析的是后面的问题。本次“聚焦商业地产”系列报道将为期两周，除了对已有项目的分析外，还将重点剖析现阶段商业地产面临的问题、2013——2023未来十年商业市场将会出现的格局，以及开发商、投资者需要注意什么？

回顾盐城前10年的商业地产，成绩是很明显的，我们要分析的是后面的问题。本次“聚焦商业地产”系列报道将为期两周，除了对已有项目的分析外，还将重点剖析现阶段商业地产面临的问题、2013——2023未来十年商业市场将会出现的格局，以及开发商、投资者需要注意什么？

在报道中，会对一些项目及现象具体分析，需要强调的是，我们不抱着刻意批评哪个项目的态度，而是就现象客观地分析问题，即使是目前失败的项目，责任也并不都在具体的哪一方，毕竟商业地产的运营远比住宅要复杂得多。我们的目的在于引起现有项目的反思、警醒与改进，促使新的项目能更加良性的发展，同时，也希望能给将要投资商业地产的市民以参考。

距离孙女士在浠沧商业街投资第一间商铺到现在，已经过去了整整10年。因为自身经营服装店的需要，孙女士在这10年里又相继投资了中茵海华和宝龙城市广场的小面积店铺，“三间商铺的地段都还不错，我的投资原则就是位置一定要好，”孙女士告诉笔者，虽然店铺所在的商圈人气都挺好，但因为各商圈环境、定位、业态组合的差异化，三间店铺的经营状况差别还是挺大的。

从街铺到购物中心再到城市综合体，孙女士的投资轨迹正是盐城商业地产这10年的发展历程——从商店到商街再到商圈，从2003年懵懂开始的单一化经营到引入地产化运营模式再到商业综合体遍地而起。

在这10年里，有的项目红红火火、有的已经一蹶难振；有的虽然开业没多久但隐性问题已初现端倪，有的还未开业就引起了市民的关注和讨论……在接下来还将有10多个大体量商业上马的关键时刻，商业地产也到了必须要回顾的时候。因为经过10年的发展，已经暴露出不少问题，如果这不能引起市场各方的重视，以后的问题会更复杂与不可收拾。

布局乱、档次低，一流地段的三流地位

早年的盐城商业地产运营大多是摸着石头过河，不像现在发展得相对成熟，即使想照搬照套也没有“蓝本”。但最早开发的一些项目也有别人无法复制的优势，一是地段好，二是经营时间较长，已经形成商业氛围和消费氛围。最具代表性的有两大商圈，一个是以大铜马为核心，以中茵海华、浠沧商业街、盐阜人民商场、商业大厦等为重点的建军路商圈，还有一个则是在招商场+新客站范围内的站前商圈，现在车站已经搬迁，但对已经成熟的招商场的人气影响不大。

一直以来，招商场的人气很旺，从现在来看，它的购物环境、硬件配套远远不如一些新的批发市场，但人们还是习惯性地去招商场。停车难、店面不宽敞等“硬伤”也难整改，却也基本不影响它的人气。上周六早上刚过九点，笔者看到5号楼内已经有不
少批发客了，“很多人已经习惯在这里批发了，像我们店80%是熟客，从早忙到晚”，经营户徐先生表示。

这几年，招商场周围也出现了一些新的项目，像丽阳招商城、乾元女人街、四季服装城等。笔者走访发现，这几个项目虽然都临近招商场，共享人流，但人气比招商场要差上一截。它们比招商场新，环境设施相对好，却“拼”不过招商场，除了人们消费习惯的引导外，也有一些自身的原因，比如它们有一个共同点——布局乱、档次低，既让人不知从何逛起，产品也没有足够的吸引力。

中茵海华在前10年的盐城商业市场中是一个主角，它是盐城第一个大型商业中心，在当时以街铺为主的商业市场中，它集大型超市+餐饮+服装+百货+数码等多业态为一体，是盐城商业地产的第一个升级，有人气、有财气，也成为市中心的地标。现在来看，它依然保持着较高的人气和浓厚的商业氛围，但商业地产发展到眼下这个阶段，中茵海华的一些问题也日渐暴露出来，像档次上不去，布局有些乱等。

事实上，它地段好、招商优势强；体量大，不论是复合经营还是特色经营，先天条件都很好，完全有实力做成盐城最高档的商业中心。开发商一开始确实也是这么定位的，但可能因为经验不足而造成今天的格局，对于海华广场来说，占据黄金地段，理应做出最黄金的产品，牢牢守住老大的地位，它应该比金鹰、商业大厦经营得更好，更上档次，而海华广场现在的功能与面貌是与地段不匹配的。虽然地段在商业地产中很重要，但如果一味地“吃老本”，不与时俱进，不革新求存，在未来越来越激烈的商业大战中，或将更加掉队。

规划差、定位不明，身处闹市商铺“冷”

盐城商业地产走过10年，时间不算长，项目不算多，却有不少失败的案例。外人看热闹，深处其中的经营者、投资者却十分痛苦。“我是2006年买的商铺，当时我的想法是买在市中心，好租又好卖，稳赚不赔。但现在看下来达不到预期不说。要把本赚回来，也不知道要多少年了，典型的投资失败。”投资金色家园沿街商铺的王女士在采访中对笔者说。

位于老城区的金色家园沿街商铺按理说地段很不错，却因为定位不明确等各种原因一直经营得不好。前年该项目重新规划，定位为太平洋数码城，人气有提升，但相比同地段的其他项目，仍不理想。

地段和人气成反比的商业在盐城市场上不算少数。像大庆路与解放南路交界处的永基·时代广场，刚开始时经营得有声有色，后来渐渐不温不火，除了定位不明的原因外，它也有“先天”缺陷——体量小、不成规模，这让它很难转身去发展其他业态。

与其一街之隔的华葳·家乐福下沉式购物广场有特色却不科学，开发商也很努力，引进家乐福超市，确实它也一度凭借家乐福赚了一把人气，不少投资者冲着“跟着家乐福赚钱”而投资，而目前里面除了家乐福超市人气尚可外，周边不少店铺关门上锁，投资者秦先生直言“不好租不好卖，更别说赚钱了”。

盐渎板块的缤纷亚洲在这些经营失败的项目中体量最大，十年之后，这座商城成了空城。开发商当年也曾信心满满，开出“十年包租，年租金7%”卖房条款，后来却以失败告终，究其原因主要还是规划乱、定位不明。在东进路餐饮美食一条街的大环境下，缤纷亚洲的沿街餐饮店也一直是它的支撑，而二楼及部分位置不好店面却一直空置。其实缤纷亚洲位置较好，若能有实力强大的专业商业地产商再重新运营也未必就不会火。

“千城一面”的城市综合体如何升级城市？

盐城的“综合体热”已经持续很长一段时间了，未来，这个热度还将会保持一段时间。在城市的发展进程中，城市综合体的引进是必然，但更重要的是怎样才能发挥它的功能。尤其是宝龙城市广场、五洲国际广场这两个城市综合体虽然开业时间不长，但问题不少，如果不加以重视，很容易出现问题。

城市综合体的定义可以简单地概括为“集吃、喝、玩、乐、购、商务、公寓及住宅为一体的商业中心”，它们集合酒店、百货、大卖场、院线等一些主要业态。目前市面上在推的城市综合体大都是这样的定位。从目前已经开业的两个项目来看，同样的定位带来了高重合度的招商品牌，让市民大失所望的背后，暴露出更多的问题。

遍地开花的城市综合体可以填补新兴区域商业市场的空白，但如果只是大而空地简单复制，会是城市资源的严重浪费。众多的城市综合体如果拉不开层次，只能是“千城一面”，方向不明。据了解，目前市场上有2个永辉、3个横店影城、3个乐天玛特……如果新的综合体还是一样的招商水平，它如何能升级城市？

品牌资源是开发商运营综合体的“看家本领”，品牌招商能力对综合体的成功与否起着至关重要的作用，通常一个有实力、有经验的开发商尤其是综合体的开发商，它的品牌运营能力是很强的。像中南城购物中心之所以能未开先热、引起关注就是因为它和别人不一样：世界500强欧尚超市、亚洲票房最高的影院连锁企业CGV，快时尚代表H&M、ASOBIO、国际甜品品牌满记甜品……这些盐城原来没有的品牌，将成为中南城的核心竞争力。

打造特色、升级品牌，把消费者留在盐城

2012年，中国出境旅游人数突破了8300万，这个数字可以表明两层涵义，一是人们现在出行很便捷，二是中国人的消费能力在增强。部分盐城人的消费行为同样也可以折射出这样的道理。万小姐是时尚达人，每到换季的时节，她必约三两好友去上海或南京shopping。“外面品牌多，选择大，折扣也不小，而且我喜欢的一些品牌盐城还没有，所以与其在盐城挑来挑去买不到好的，还不如去大城市阶段性采购。”万小姐告诉笔者，现在开车去南京或上海都很方便，大城市商场打折力度很大，即使要分摊油费，还是觉得很划算。据了解，目前像万小姐这样组团外出购物的市民越来越多，盐城的商业业态品牌已经不能吸引他们消费了，他们宁愿去上海、南京甚至是香港集中采购。

还没有金鹰的时候，市民的消费主要集中在盐阜商场和商业大厦，金鹰一出现便成了盐城档次最高的购物中心，活力很强。而近两三年，市民消费能力越来越强，虽然金鹰也不断地升级品牌，注入一些新鲜血液，像引进阿玛尼、雅诗兰黛等高端品牌，但这种零散的“换血”显然远远不够。后来开业的宝龙、五洲等没能在这方面做到提升，更加导致了“消费外流”，这
不论是对于城市发展还是商业中心的崛起都是很大的伤害。

未来，有很多商业中心推向市场，如果不能在招商运营上突破，将越来越留不住人，对这些项目自身发展来说，也会失去最关键的看家本领。

（来源：盐城晚报）