城市的高速发展为商业地产带来前所未有的机遇，当大量的商业项目遍布城市的各个区域时，投资人群也越来越多，这块“蛋糕”诱惑很大，风险也很大。未来十年，商业地产应该如何做？ 政府、开发商、运营商、投资者、经营户等各方面应如何定位与培育商业市场？

城市的高速发展为商业地产带来前所未有的机遇，当大量的商业项目遍布城市的各个区域时，投资人群也越来越多，这块“蛋糕”诱惑很大，风险也很大。未来十年，商业地产应该如何做？ 政府、开发商、运营商、投资者、经营户等各方面应如何定位与培育商业市场？

城市合理规划是成功第一步

合理规划对商业地产的发展很重要，如果规划不合理、盲目投入、盲目招商就会导致项目失败，这样的案例各个地方都有，像全国都在建奥特莱斯，但真正存活的有几家？ 商业地产项目和城市 GDP、消费指数、消费偏向密切相关。 如果没有规划好就匆忙上马，对城市来说，会是一场灾难。

政府在规划之初就应该对商业进行整体把控， 每个区域的居住群体有多大、有何特征？ 配备多大体量的商业、什么类型的商业？ 这些都应通盘考虑。

“一些项目在大的规划和运作方面，开发商有时候还是有一定信心的，但是往往碰到政府的规划不是太科学或者严谨就很被动。比如你刚刚做了或者正在做一个项目，十万平方米，两公里外又出来两个十万平方米，这么密集又这么多量如何消化？所以，规划的问题对商业尤为重要，因为商业毕竟有一个辐射的范围，政府网点的规划对项目发展的影响太重要了。”某业内人士表示。

结合当地的生活习惯和消费习惯，进行有针对性地招商与建设对商业地产的发展也很重要。 在这方面，盐城是有成功案例的，像东进路美食街，有政府的背景，从前期定位到后期运营都比较有章法，特色鲜明也能贴近百姓日常生活，因而能持续热度，在当前商业市场中比较成功。

规划商业地产， 也要适时地创新，因为消费者自身的商业需求也在改变。上海新天地在这方面就做得不错。它改变了石库门原有的居住功能，把映射上海历史和文化的老房子改造成兼具餐饮购物与休闲文化的商业中心，同时又不失去原有的历史韵味，所以一推出就能成为上海的地标建筑。现在盐城市场上已经有一些项目在做尝试，像盐渎明城，结合盐城“海盐文化”特色，以明代建筑风格，将文化和建筑结合，依靠明城锦江大酒店为主的餐饮业态已经积聚了一些人气， 但还远远不够。有些店铺人气很差，市场除了需要时间来培育外，更需要后期持续运营，依靠少部分较活跃的项目来“小马拉大车”，并不能带动商业整体的氛围。

老地方如何出新？新地方通过哪些举措聚人气？如果政府在这两方面做充分的考虑，对商业项目的成功运营将起到关键性的作用。

另外， 政府还可以举办一些特殊活动来增强城市的商业影响力， 扩大辐射范围， 它可以成为城市的品牌和特色之一。 像广州服装节、海宁皮草节、盱眙龙虾节等。

商业地产的落脚点是“运营”而非“开发”

商业地产出现严重问题的主要诱因，是很多人把开发和运营混为一谈。 如果把商业地产看作简单的开发企业，迟早要出问题。 纵观盐城那些失败的项目，基本都是在后期运营有问题或是根本没有运营的概念，以运作住宅的心态来开发商业地产，卖不成的就招商，招商一旦结束，开发商就觉得万事大吉。 殊不知，对于一个成功的商业地产，真正的价值来自于后期的运营和管理。

“商业不是修建起来的，不是一个房子、一个综合体就算商业了，尤其是新兴的商圈，没有成熟的商业氛围和消费习惯做根基，离开运营，它不会成功。 ”在华威·家乐福投资的张先生认为华威之所以失败，就是因为它没有运营。应该由运营商来开发商业地产，比如美国、日本的商业地产公司，60%以上的利润来自后续经营，30%来自开发利润。而我们几乎百分百都来自开发利润，这样能不出事吗？

我们现在大部分商业地产商开发项目是以逐“利”为目的，出发点不是经营好而是卖的好。 不重视前期的培育，却在最后“掠夺式”的收割，过分炒作未来的升值潜力，把商铺卖到几年后的价格。 以现在买未来，这或许是块好地，但未来几年的“收成”已经被提前透支了，一点空间都不留给投资者和经营户， 如此恶性循环，如何良性发展？

任何商人的本质都是逐利的，这本无可厚非，但我们可以在开始就划定一个范围来约束它。 一要考虑有无足够的资金实力，实力不够就要分割产权，问题也就会出来； 二要看有无整合商业资源的能力，万达搞万达广场，王健林每年都要开“万花会，开万千百货”、请明星，这就是整合商业资源的能力； 三必须要有好的团队，有时候学习别人的成功经验也很重要。

建立真正意义上的商管公司 建设专业的商业市场运营团队

商业地产的成功和回报是一个长期渐变的过程， 各个阶段的精细化经营管理、共同作用才能打造出一个成功并持续发展的商业地产项目。 除此之外，理性建立起真正意义上的商业管理公司尤为关键。 而这样的商业管理公司，最好是不隶属于开发商、通过独立经营提供专业管理服务并且创造价值的第三方机构。 这必然是未来商业地产的发展趋势。 很显然，今天众多的商业地产，离这样的愿景还非常远。 在这个既是天堂，也是炼狱的商业领域，请耐心，再耐心一些。

绿地商务城的项目负责人表示，“不能用做住宅的思维方式做商业地产，因为它不是简单的买卖以及租赁关系”， 他认为项目的定位、业态分布、营运管理每一环节都不可忽略，简而言之：“一是既要有前期深思熟虑的规划，又要有执行过程的延续性， 同时更要有后续调整的连续性；二是要着重处理好项目利益与商户经营利益的关系。 这都是运营的事，跟开发没多大关系，相反，只考虑开发忽略运营，问题就大了。 ”

人才团队建设也是盐城商业市场比较欠缺的， 盐城商业地产才刚刚崛起，缺少专业的商业市场运营人才。 不仅如此，商业项目招商是关键环节，如何才能把一些知名品牌引进来，并且留住，需要强大的社会资源作基础。

招商成功与否是衡量商业项目运营的重要依据。 不过招商问题往往取决于前期的规划是否到位。 金大洋生活广场的负责人认为：“你要做什么、想做什么、能做什么，必须有机结合，招商的成功其实是规划的成功， 相反就算你招商成功了，规划不合理的话很快也会出现问题。 你选择品牌，品牌也在选你，消费者更是如此。 ”因此商业项目在经营过程中需要不断根据市场做出调整。

商业地产离不开开发商、运营者、投资者、经营户的共同培育

如何处理开发商、经营者、投资者、经营户的关系是商业地产值得深思的问题。现在市场上这四者的关系往往是脱节的，但事实上，任何一个商业市场都需要培育期，要培育好商业市场，应该让这几者形成良性合作的关系。

做商业地产应该给投资者、经营户留出利润空间。 开发商卖得越高，赚得越多；投资者投入越大，就希望房租越高，以此来保证自己的投资回报；高房租对经营户来说意味着高成本，这就进一步压缩了利润空间。 这几方都希望为自己谋取最大利益，就很矛盾。但其实也好算账，10 万一年的房租可能只能租出去一年就维系不下去，而如果房租低一些，可以租 10 年，这样算来，哪个更合算？ 哪个对市场的发展更良性？

对于商业管理公司来说， 把盘一接就成为所有者，因为它要持续经营，它可以根据它的需求来决定业态、 业种、规模、面积、分类，从整体上把握定位，搞活动聚人气。 如果说没有商管公司，开发商只负责卖给业主，业主再去租给经营者，业态无法控制， 最后开发商可能实际销售比较好，脱手了，给投资客，投资客租出去了，发现转手率非常高，因为经营不下去。 中间商管公司专业运营的环节如果不加上去，是无法解决根本问题的。

（来源：盐城晚报）