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      商业地产从金年初开始，已经不是地产舆论的主流。股市与楼市两大投资热点，楼市热的是住宅，而非商铺。不能成为主流，商业地产是不是就不行了呢？是不是就避而不谈呢？

    这些想法是极不负责任的。因为我们的城市还在不断的扩张之中，有“城”必然有“市”，商业地产不是不行，关键是我们的商业地产道路究竟应该怎么走。我们这里，从各个类型的业态中选几个代表性项目进行剖析，既是希望为商业地产的发展放行提供一些参考，也是为投资者提供一些建设性的建议。

新型商业业态符合城市发展节拍

    近几年，盐城城市的发展速度很快，市民的生活水平也有了很大的提高，原来传统的商业业态，已经满足不了大家日益增长的消费需求，而大家现在更亲睐的是具有更高档次、更高品位的商业业态。因为在这样新的商业业态中，大家不但可以买到更高档次的商品，更主要的是将会享受到一个更为优雅的购物环境。因此，无论是专业市场还是新城区商圈商铺，都会非常受消费者欢迎。

    比如江苏富达企业集团打造的世纪购物广场，正是这样一个能够顺应时代需求，满足广大市民不断增长的物质需求的高档商圈。据了解，它将引进目前最流行的 Shoppingmall商业形态，集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体，让大家在购物之余，更多的是享受购物环境，放松疲惫的心灵，感受现代的商业文明。其实这样的商业业态，才是消费者最需要的，才是城市发展最需要的。

    另外，由于近几年的快速发展，已经使盐城这个过去苏北的小城市渐渐与“长三角”接轨、与国际接轨，成为江苏沿海地区一个重要的物流集散基地。因此，在盐城建一个大型的物流商圈势在必行。目前，在新的城市规划中，市政府已把北城区定位为新的仓储物流中心。

    明珠世贸商城正是这个中心内规模最大、档次最高的物流商圈。它总建筑面积达到70万平方米，可入驻商家9000多家，主营轻纺织业、服装贸易、小商品批发、汽配等十几个项目，并且还兼营酒店餐饮、超市、影视娱乐等。明珠世贸商城的建成，将大大提升我们城市的物流集散能力，为城市的快速发展提供充足的动力。因此，新的商业业态是在城市快速发展，人民生活水平不断提高促使下应运而生的。

发展潜力——投资新商业业态商圈的关键因素

    往往新的商业业态出现后，投资者一般都会感觉比较陌生，不敢轻易地介入，不像原来投资传统商业那样，只要选个好地段，找个人多的地方就行。新的商业业态有它自身的特点，关键要看它到底有没有发展潜力或者说是不是符合你自身的发展要求。  

    比如博客领地项目，正是基于盐城目前极度缺少高档商务公寓，很多在盐的商务人士经常为没有适合的办公场所而头疼这样一个状况，而投资兴建的。

    在大城市中，特别是在市中心，聚集着一幢幢的高档商务楼，许多国际级的大企业都在里面办公。可以说在这个里面办公的公司是非常体面的，让人家一看就知道你这个公司是有一定实力的，是有品位的。

    随着盐城城市的快速发展，必然会有更多的企业来盐城投资，因此像博客领地这样的项目必然会受到来盐商务人士的热捧，投资潜力巨大。 

    而像明珠世贸商城这样大规模的物流商圈，过去在盐城也没有过，可能广大投资者会感到心里没底，实际大家只要认识到我们城市的发展需要这样的大市场、大流通、大贸易，了解这样大的物流商圈不但可以服务盐城，而且可以辐射长三角地区，就可以预知它的发展潜力有多大。

    实际我们只要认准这个商业有巨大的发展潜力，就值得去投资，就像过去投资市中心的商铺那样，知道它有巨大的人流作支撑，就不愁今后的生意不好，也就不愁今后有更大的发展。

    据了解，建成后的明珠世贸商城，写字楼场所有3000多个单元，商铺8000多个，住宅3000多户，可入驻商家9000多家，经营者及服务员20000多人，估计日人流至少可达60000人次，因此它同样有着巨大的人流作支撑，必然有着浓厚的商业氛围和巨大的发展潜力。

定位、招商、商管三位一体的层次会更高

    虽然说地段是商业地产能否成功运营的最重要因素之一，但作为新商业业态商圈，应该更加在前期定位、统一招商和后期商业管理上下足工夫。

    有一个好的定位，才能够吸引更多的知名品牌和大型商家入驻，才能够使整个商圈的品位更高、档次更高。只有这样，才能吸引更多的投资者、消费者来这里投资消费，然后通过专业的商业管理，从而使商圈长期兴旺繁荣起来。这是个相辅相成的关系。

    处于南城区核心区域的金庭·世纪广场，应该说它所处的位置是十分的优越，毗邻市、盐都区两级行政中心以及职教园区。但他们并没有只守着这个优势，为了要把这个项目做得更好，金庭人在定位、招商以及后期的商业管理等其他方面下了很大力气。

    他们创新提出“有机都市”概念，利用周边市政、历史、文化、经济等元素，将多种空间形态与特征市场有效整合，注重业态的合理分布以及商业空间氛围的营造，并引进城市CBD商业格局，打造一个集商业广场、休闲商业街区和商务中心等为一体的大型综合商圈，使其成为盐城乃至整个苏北地区的商业旗舰。

    新商业业态不仅是档次、品位、环境上高于原有的商业业态，更主要的是它更注重定位、招商与商业管理，更加注重开发商、投资者与经营者的长期共赢。
    位于北城区的盐城白马纺织服装批发市场经过认真调研，把项目定位为能够辐射苏北的主流家纺与服装批发加盟首站，它将对接上海、广州、南通、杭州等地品牌服装与家纺，通过专业的商业管理和整体的经营企划，让消费者能够享受到硬件一流、物流等服务设施配套齐全的家纺与服装批发市场。从而使更多人来“白马”投资、消费，让整个市场长期兴旺繁荣下去，达到多方共赢的目的。

    因此，不难看出新商业业态对定位、招商、商管的要求会更高。也只有把这几个方面做好，才能使新商业业态真正成为现代城市商业的代表。

新商业业态将提高城市商业运营水平

    一个城市发展得怎么样，关键一点要看其商业的发展水平，如果总是停留在以前那种传统的商业业态，那么城市的商业就不会有太大发展，从而对城市的发展也不会有什么推动的作用。

    多种新商业业态的出现，由于引进了最先进的理念与模式，又有众多知名品牌的入驻，必将会使城市商业的档次和品位也会相应提升，这样就又有力地推动了城市的发展。

    举个例子，由上海中基投资有限公司开发的四季服装城就是一个专业性较强的新商业业态商圈。它以产品的“新、齐、全”为目标，引入国际国内一线品牌进驻，是一个档次较高的专业服装鞋帽批发大市场。由于它的出现，有力的改变了招商场的低端商圈形象，带动了整个商圈的发展，从而也提升了老城区的商业品位，推动了区域的发展。

    一流的企业需要一流的对外形象，城市也是一样。中央行政商务广场作为盐城仅有的——家纯商务办公．的楼盘。由于它紧邻市行政中心，又定位为高档的商务办公场所，因此它必将会成为众多知名公司办公场所的首选，成为整座城市引以为傲的商务巅峰标志区域。

    这样的新商业业态商圈将极大地提升城市的品位，推动城市的快速发展。
 李炅