楼市

    二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。在此教你一个“土法子”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

    1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；

    2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10%；

    3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%；

    4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%；

    5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%；

    6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%的价钱。

    最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%－70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。

    【例】某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。

    折旧率：10年×（－2%）＝－20%；

    因其是“三小”套型：－10%；

    楼层：+3%；朝向：南北；

    非小区和无物业管理：（－5%）+（－5%）＝－10%

     重点中小学区：+15%；心理因素：－8%；

    当地商品房均价约为4000元/平方米，得出该房产价格为： 4000 ×（1 -20%-10%+3%-10%+15%－8%）＝2800（元/平方米）。

    此房的实际总成交价格约为：2800×100×70%＝19.6（万元）。