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    近两个月，地产调控政策剑指住宅市场的投资投机，根据新政内容，二次置业买家首付五成以上，贷款利率为基准利率1.1倍，与商用物业贷款条件无限接近。有关报道显示，政策出台后，“商住倒挂”现象开始减少了。一些业内人士透露，以4月份“国十条”为分水岭，嗅觉灵敏的民企和投资型购房者对商业地产的兴趣渐浓，不少民企开始四处找寻可投资开发的商业项目，与此同时，商铺、写字楼、酒店式公寓也开始成为投资型购房者的“新宠”。

    那么我市商业地产的投资回报率和升值前景究竟如何？民间资本流向商业地产又将会有怎样的风险？

民企投资客纷纷成“盯铺一族”

    本站记者了解到，近期不少民营企业开始四处找寻商业地产项目；不少以投资为目的的购房客，也开始打听哪里有性价比较高的商铺。曾在住宅市场长袖善舞的投资家们，转身成为“盯铺一族”。一些资金雄厚者甚至一次性在一个商业项目购买多个商铺。而我市商业地产近两年的迅速发展，城市综合体价值的显现也给投资客提供了不少机遇。

    李先生是一位热衷商铺的投资者，他之前在华邦国际购买了一间120平方米左右的写字楼，后来又在宝龙城市广场买了一间40平方米的商铺，目前写字楼的物业增值已经超过2000元每平米，远远高于同时期投资的住宅产品，现在他对宝龙商铺月租金报率的期望值在8%左右，“商铺的投资回报远远比住宅要高。”一位做服装生意的老板告诉记者，以前主要投资住宅，一般都是短线投资，交了首期后一年左右卖出去，以前可以做到2~3成的首期，还有些优惠，如此一套房子可以赚个10多万，但“如今不同了，政策严了，代价大了，赚的也少了。与其投资住宅，还不如进军商业项目。”

我市商业地产风头渐劲

    借助城市发展的全新规划，有着雄厚实力和成功开发运营经验的开发商奋战商业地产领域，创下开发量和开发规模历年来的新高，形成了盐城商业的“多商圈”格局，尚城国际购物中心携手世界500强沃尔玛在盐渎商圈大显身手，钱江方洲优活商业街、宝龙城市广场再现实力集团的大手笔，华威国际广场合力家乐福购物中心而活力四射，盐城白马在城北大物流商贸圈内蓄势待发，丽阳招商城让成熟的海龙路商圈又添新秀，立足华东大市场的盐城农产品交易中心也初具规模，以汽车站与火车站为核心的站前不夜城大型商业圈星光闪耀，南城区的欧洲风情街、紫薇国际广场正在如火如荼的建设当中，永宁国际汽车城、华兴汽配城等项目也已经进入初步运营阶段，高力国际家居城、红星美凯龙世博家居广场以产品的“新、齐、全”为目标，引入国际国内一线品牌进驻，已经形成一个档次较高的家装、建材大市场，推动了区域的发展。多种新商业业态的出现，由于引进了最先进的理念与模式，又有众多知名品牌的入驻，将使城市商业的档次和品位也会相应提升，这样就又有力地推动了城市的发展，更重要的是，大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热。

多个商业项目未开先火

    本站记者上周末兵分多路走访市场发现，一部分已经开业的商业项目，尽管人气不够旺但招商情况尽如人意。已经开业的永宁汽车城、以及华兴汽配城等商业项目，一楼招商情况良好。一批赶在亚运前后开业的商业项目招商如火如荼，钱江方洲优活街、宝龙城市广场等项目销售火爆，而紫薇国际广场、水上威尼斯等商业项目尚未正式对外销售或招租，意向登记者就超千人。记者近日在多个商业项目现场看到，很多来自浙江、苏南等其他城市的商家前来参观，更不乏有意向登记者。

    业内专家认为，在如此之大供应量的基础上，今年我市的商业地产市场将迎来新发展契机：一是资金会发生比较大的扭转，住宅政策收紧，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础，“未来一段时间将是商务地产很好的机遇。”

    但是需要注意的是，商业项目和住宅市场不同，需要较长的时间培育期，至少2~5年。由此，对热衷于开发商业项目的开发商来说，要经得住市场的考验。

新政下商业地产成投资避风港

    以4月“国十条”为分水岭，民间投资方向从住房市场转向商业地产，一旦两套以上住宅和商业地产的购买门槛齐平，投资者自然更青睐商业地产。不少地产人士表示，目前物价上涨，资金没有好的投放领域，很容易会账面“贬值”，目前商用物业的保值及升值能力相对于股票、期货、黄金等明显要大一些，故成为民间资本的避风港。

    专注住宅物业投资多年的张先生对记者表示，另有工作的他没有太多精力去关注股票、黄金等投资产品的行情，但盲目进入风险太大，而

银行推出的理财产品收益太小。“还是房地产产品较为稳当，最起码不用担心贬值。”以往张先生更青睐住宅产品，也斩获颇丰。但今年一系列新政打乱计划，传言的物业税更令他头痛，“下一步将考虑商用物业，毕竟现在没有这方面的政策限制。”

    像张先生这样的投资者，近期并不少见。近两个月的宏观调控已对住宅市场造成相当大的冲击，一方面入市成本大幅提高，另一方面成交惨淡，投资客持有的住宅物业短期内难以转售获利，故部分投资客已在最近几个月转向商业地产。

    业内专家强调，后金融时代，土地的保值和升值空间最大；与住宅相比，商用物业没有受到政策的干预，且在盐城确定沿海特色城市的定位、城市向南发展，政府规划南城区将成为未来的商业、行政、教育及居住中心等利好政策下，城南的商业发展前景十分值得期待。

    因此，尽管国三十六条提出，要将民间资本引入金融、水利、保障性住房等行业，但诸如此类行业的政策性利益都没有商业地产投资的获利空间大，再加上商业地产有专门的利益集团和营销机构在竭力运营主推，自然比政策引导更卖座。

商业地产的投资回报率如何？

    楼市独特的保值性以及民间资本的投资惯性都使得投资客难以轻易舍弃房地产投资，于是，在住宅受重击之后，不少资本开始流向不受新政限制的商业地产

    可是不同的商业地产投资回报率相差甚远，是否能选择到高回报率的商业物业还需要看投资者的眼光。商业地产的投入价值很高，满意年回报率在10％~12％之间或以上，一般就是用年租金除以购入总价的百分比，如买入时单价3万元/平方米，出租单价250元/平方米，则年回报率是250X12/30000=10％，但目前很多商用物业的素质参差不齐，特别是还未形成一定气候的市场商铺租金很难达到250元/平方米的水平，

    有谨慎的投资客表示，目前我市有多个商业广场在销售商铺，价格有的高达3-5万/平方米左右，但这些周边配套暂时还没完善，投资商业地产风险也很大。

    业内人士表示，短线投资应考虑在市中心有产权、位置好、人流大并且商圈成熟的商铺，“投资回报率至少应有5个点以上，前五年的租金收入可以支付银行贷款”；长线投资则可首选离市中心比较近的公寓或写字楼。

投资客须警惕开发商转嫁风险

    发展商业地产资金大、回报慢，不像住宅可以滚动式发展，因此虽有高利润也有高风险。业内不少专家则提醒，民企若轻易涉足商业地产项目开发，资金容易被“套死”。

    有专家分析，投资住宅回报率在2%~3%左右，投资商铺一般正常回报率在5%左右，但超过8%就已暗藏很多风险；不少产权式商铺销售是一些房地产开发商快速回笼资金的短视做法，销售后商场难以对各商户进行统一管理，致使品牌混乱、定位偏差，旺销不旺场，从而将风险转嫁给小业主。

    目前我市商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等等，有些进入商业地产的投资客，并不需要买商铺做生意，对这行也并不了解，买了多套商铺，结果所选位置不好，价格也偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零。或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管广场的后续发展，结果被“套死”了。

    不少专家强调，投资者将大额资金投入到商业地产前，一定要对投资对象进行详细的了解分析，包括开发商的背景、实力，该开发商在全国的开发成功失败案例，此外还要了解所投资物业周边的详细情况等。本站特约记者：风清云淡