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    编者按：摊开大市区的地图，商业地产从传统核心区域到城市边缘地带几乎形成了全覆盖的局面。每一个区域都有代表性的作品。北城区的盐城义乌国际商贸城、明珠世贸商城、五金城；老城区有五洲国际城市广场、先锋岛城市综合体；盐渎板块有宝龙城市广场、钱江财富广场；“浦东”的农副产品物流中心；西环路有金大洋商业项目；南城区有紫薇国际广场、盐渎明城、金鹰天地。

    可以说今年商业地产抢了住宅市场的风头。这其中有宏观环境的因素，有城市发展的需要，同时也有市场的节点关系。但不管怎么说，这些项目对整个房地产市场，以及对城市建设都会产生深远的影响。

    成功的商业地产运营，是一个过程，是一个持续性的事件。它包含的内容很丰富，牵涉到的方方面面非常复杂。不是说一个项目地段有优势，有升值潜力，这个项目就一定能成功，商业地产不是一个简单的行为。大到经济环境、国家政策，小到团队运作、招商进度，都可以影响一个项目的最终运营效果。

    今年经济形势非常复杂。有很多硬指标虽然陆续公布，但是仍有很多不确定因素让经济专家作预测和猜测。这些复杂的形势结合到盐城商业地产上来，会有多个角度的观点呈现。

    对于投资来说，目前的市场形势还不够清晰，冒然地出手，很容易出现问题。前几年就有一些惨败的教训，少数项目至今仍未恢复元气。针对当前复杂的商业地产，本报将在近期陆续推出系列报道《复杂的商业地产》，从多个角度对商业地产进行深入剖析，希望能给投资者一些指导和帮助。

    “通胀”还是“通缩”？人民币升值还是贬值？经济形势较为复杂，开发和投资不仅仅需要谨慎

    原本对今年经济形势的预测很简单，一般认为是世界经济走出金融危机的影响，呈缓慢复苏态势。但这样乐观的预测在年中的时候戛然而止，原因是受到了欧洲债务危机的影响，世界经济面临二次探底的不利局面。因此，国内的经济形势也变得扑朔迷离起来。

    对于“通胀”还是“通缩”的讨论从来没有像今年这么激烈过，业内意见分歧很大。“通胀”的表象似乎更加明显，特别是先前一些农副产品价格的大幅上升，更增添了人们的这种担忧。但内需不足，产能过剩等现实问题又将人们的担忧转移到“通缩”上。

    同样的疑问还在汇率问题上出现。今年人民币是升值还是贬值，这个问题直接影响到了市场上的投资行为，因为你无法判断钱是值钱了，还是不值钱了。

    目前市场上较为普遍的观点，也逐步得到大家认可的说法是，今年是经济形势较为复杂的一年。并且这种复杂已不单单停留在宏观的层面，它也影响到了下端经济的范围。尤其是与老百姓生活息息相关的地产市场。

    所以，对于整体经济形势的把握是进行经济活动前的必要准备。笔者认为，我们的分析不是说要得出一个什么结论，而是要尽可能判断它对我们投资行为会产生什么样的影响。就这个层面而言，商业地产的大环境还未真正达到清晰的状态。

    “黄金岁月”能否带来黄金成果？

    细心的观察者会注意到， 传统的商业模式在前两年受到了前所未有的挑战，无论是硬件设施，还是软件、业态、模式等方面均很难满足城市发展的要求。而随之产生的一些
新型的综合商业体、 购物中心逐渐成为了城市商业的领军。特别是结合了物流、地产、商铺的商业地产，迅速填补了房产市场空白。

    从2008年开始，我市商业地产逐渐“走进春天”与走入低谷的住宅市场相比，商业地产取得了不小的进步。不仅体现在销售上，从市民的参与程度就能够感受出来。

    2009年住宅市场复苏，但商业地产投资热度也在上升，只是消化还不够充分。这也充分证明了商业地产与宏观经济的联系更为紧密。值得一提的是，2009 年商业地产出现了一些新的动向。比如写字楼市场异常火爆，出乎很多人的意料。

    今年开始，业地产的细分得到加强。更具专业化、规模化的大型城市综合体成为了主角，并且与城市建设步调一致。随着经济发展速度加快，投资也渐渐活跃起来。转折点出现在四月份，“新国十条”的出台，又一次深深影响了住宅与商业之间的转换关系。针对高房价的调控，力度之大堪称史无前例。但此番“新政”只针对住宅市场，商业地产是安全的，甚至成为了调控的受益者。许多投资客，纷纷把目标从住宅转移到了商铺上，市区几大重要商业地产成为了抢手的“香饽饽”，如宝龙城市广场、盐城义乌
国际商贸城、紫薇国际广场、明珠世贸商城等项目，其商铺销售局面相当火爆。

    上半年商业地产在诸多因素的共同作用下，度过了一段甜蜜期。“黄金岁月”能否继续保持，能否带来黄金成果，还得看未来这些项目的后续进度，吞下去了还要看能不能消化掉，否则一不小心还会噎到，甚至会吐出来。

    商业地产投资不仅仅需要谨慎

    一线城市的商业地产开发呈现趋于饱和的态势，今后一些强势的地产品牌会向二、三线城市进军。在这样的背景下，我市商业地产也将面临一系列的挑战。

    如果有人问现在能不能买房，这个问题并不难回答，主要取决于需求与承受能力。但如果有人问现在能不能投资商业地产，笔者一时还真不知道该怎么答复。就大的政策环境、经济形势来看，做出的判断难免与现实产生脱节。住宅市场的状态一时半会仍说不清楚，商业地产则关乎城市建设、带动居民消费动向，不确定因素更多、更复杂。不
能仅凭当下几个火爆的案例就给出一个全面的结论，这么做既是不负责的，也是很危险的。

    应该说市场双方心里都没底。胃口过大，反过来可能失去的更多。下半年，住宅市场有大量房源，必将对整个市场产生冲击，同样对商业地产也会有不小的影响。当前的商业地产类型很丰富，投资成功不成功，看的不是这个项目火不火，或者有没有升值潜力。它是一个长期性的动作，很多项目的招商、定位与运营等一系列环节都还处在前期阶段，最终能否被消化掉，还要看未来的表现。对于投资者而言，需要的不仅仅是谨慎走好每一步，还需要时刻关注外部环境、经济形势、国家政策的动向，这些是对投资做出有效判断的前提条件。