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继“国十条”后，国家针对过热的房产市场进行二次调控，使得曾经热火朝天的住宅投资市场好景不再，相比之下，之前一向“低调”的商业地产却逐渐受到大家关注。近期不少地产巨头均加大了在商业地产领域的投资力度——2010年万科开始推出养老型物业试验，进军商业地产。王石8月表示,未来万科将会加大酒店、写字楼等商业地产开发；保利房地产集团营销总监胡在新也表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%；华润置地高层在其业绩发布会上也提到，华润在未来商业地产的比例将提至四成。
 
    再看盐城商业地产，无论是开发商或是投资者，均将视线转向商业地产，紫薇国际广场的热销就是最好的实例。上述种种迹象充分表明，在国家对楼市的调控政策作用下，商业地产将迎来“第二个春天”。

核心价值是投资关键因素

无论走到哪个城市，我们都能发现，在最重要的地段或最显要的位置，要么是豪华的星级酒店、写字楼，要么是繁荣的商业街、购物中心等，反正都是商业地产，这些项目既代表着这个城市的形象和窗口，也承载着这座城市的活力和荣耀。

对于住宅，地段影响的只是日后升值的潜力，而商业地产的投资，地段更是重中之重。对于商业地产，地段影响的不止是日后升值，对当下的租金、客源都有着重大的影响。

对于投资者而言，在成熟的中央商务圈投资商铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，也就是所谓的“大树底下好乘凉”。

我们在强调地段论的同时，并未推其唯一论。一直以来，受各开发商及传统住宅投资影响，地产投资最重要的考量因素就是地段，尤其许多中小投资者对于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是价格再低，也不会吸引到他们投资。

地段论虽然有助于企业长期稳定的发展，但同时也可能因固守地段论而失去许多机会。在城市化高速发展的阶段，多中心发展趋势明显，市中心地段可开发用地日渐稀少，因此应该对地段论有一个重新的认识。拿商铺来说，现在越来越多所谓的好地段商铺成为“投资毒药”。有不少开发商，无论在哪都敢说自己的项目地段好，如今，“地段”似乎已经被“雾”化了。

像目前在售的位于南城区的紫薇国际广场，我们不能说该项目所处的地段能够超越老城区，但我们能说的是该项目的投资价值及潜力绝不亚于老城区。之所以作此判断，一是因为项目所处的南城区是目前重点打造的新城市中心和高档商业中心，这也是前文中“重新认识地段论”的原因所在，要用长远的眼光看问题；其次，紫薇国际广场的开发企业在其他一二线城市都有成功的开发实例，拥有多年的商业地产运营理念、专业的市场探知见解与科学的管理模式，其成功的运营经验和雄厚的经济实力也为盐城项目能够成功运营打下了坚实的基础。

总体而言，当前进入商业地产的成本相对较低，因为商业地产近几年并未像住宅市场那样经历过暴涨的阶段，发展相对比较平稳。在盐城城市建设和房产市场目前所处的状态下，商业地产投资的重要性不能再是单指地段论那么简单，还有项目的经营价值，两者结合而成的核心价值才是投资者们最应该关注的重要因素。

楼市调控政策为商业地产带来发展契机

在住宅调控日益冷峻的2010年，商业地产领域正呈现全面复苏的势头。盘点上半年商业地产，细分市场全面的关注度超越住宅，不外乎两大支撑因素：一是大环境下的产业结构调整，为商业地产带来新的发展契机；二是资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现，而今，很多开发商发现商业地产受政策调控、市场波动的风险更小，产品逐渐成为市场的宠儿，商业地产也成为开发企业在当今融资渠道环境下的优质资产。

在楼市调控背景下，不仅购房者开始对住宅市场观望，即使是开发商对市场的预期也更加谨慎，不敢贸然将所有资金压在住宅市场上。事实上，一些开发商已经开始持有一定比例的商业地产。商业地产虽然占用资金较多，回收期较长，现阶段利润不如居住类房地产，但毕竟商业地产本身也可以获得稳定收益（包括商业地产自身的增值和租金收益）；另外，商业地产属优质抵押物，通过抵押还可获得融资，进而获取运营收益。投资商业地产还可以作为开发商资金运作的一种缓冲方式，如果住宅市场发展前景继续看好，尚可重新选择——减持手中的商业地产，继续进入住宅市场；如果住宅市场回归理性，价格下降，则可以长期持有商业地产，获取稳定收益。

在大环境下看盐城房地产市场，很多市民对于房地产的理解还局限于住宅，对于商业地产的认识还很浅薄。在国家二次调控的形势下，住宅市场开始变的“冷清”。而这次的“淡”不是因为消费者不买房，而是开发商不“卖”房。另外，二次调控的具体措施让很多购房者望而兴叹，这里主要是指的投资与投机行为，虽然在盐城房产市场所占份额不大，但对于这几年房价的快速上涨还是得负上一定的责任。二次调控的细则简单理解就是增加购房成本，这也就意味着以投资、投机为主的购房者们减少了可操作的利润空间，也让他们不得不考虑退出住宅市场。

其次，“限价令”与二次调控的双重导向，让开发商们在住宅市场中的高额利润顿时缩水，这也让更多的开发商将视线转向不受政策影响的商业地产；而先前一直以商业地产为主导的开发企业此时都在努力强化品牌以争取更多的市场份额。以南城区的紫薇国际广场为例，从今年年初“国十条”实施至“限价令”再到二次调控，商铺一直处于热销状态。从这一点就能很充分的说明，在调控政策的影响下，住宅市场虽然复杂而又平淡，但商业地产却是真正迎来了发展契机。

核心阅读：

2010年岁初，房地产调控拉开大幕，从“国十条”至“二次调控”，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产必将迎来新的发展契机。

投资环境好，更需谨慎出手

目前盐城楼市所处的这个行情中，住宅投资受限的背景下，一些人手里面有一些闲钱就跟风的买了商铺，其实很多人压根儿就不懂商业。商铺的投资需要很强的专业知识性，对投资者的要求很高，并不是如同住宅只要有钱就可以进来，商铺投资涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投资住宅至少还能出租出去，但是投资商铺，万一租不出去就会被套牢，砸在了手里。

对于个人投资者，投资商业地产时所需注意的事项相对于投资住宅而言比较多，主要表现在投资商业地产的复杂性。投资商铺的周期较大，比住宅投资的回报小，市区成熟的商圈可选择性已经很少。因此投资商铺应该要理性对待，不能盲目投资，应该对市场有所了解的基础上，谨慎出手。

据了解，目前投资商业地产意向比较强烈的投资者大多都是中小型投资者，他们虽然对商业地产充满兴趣，但他们之中的大多数人对于商业地产比较缺乏专业眼光。与住宅相比，商业地产投资更要重视地段，而且，不仅应考虑该地段目前的现状，还要考虑它的发展。商业地产周边的发展会使其坐享其成。所以，建议想要投资商业地产的投资者们，为了租金收益和商业地产升值有所保障，在投资之前最好咨询一些专业人士，而对今后商业地产可能的经营方向不清楚的投资者，则最好多听一些商家的建议，做到有的放矢。