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近期商业地产受到越来越多的关注，分析其原因，主要有两大因素。一是自今年4月，国家的楼市调控政策频出。尤其是“新国五条”，规定对贷款购买第二套房的家庭，严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，如此与商用物业贷款条件接近。住房市场的不断“制冷”，使得商业地产受到越来越多投资者的青睐；二是盐城城市建设为商业地产的发展带来了广阔的空间，大环境下的产业结构调整，为商业地产带来新的发展契机，投资者注意到了这样的变化，很多开发商发现商业地产受政策调控影响小，城市建设需要更多的商圈形成，产品逐渐成为市场的宠儿。那么在这样的一个背景下，许多人不禁发问，盐城目前的商业地产现状如何，未来的发展趋势又是怎样？本文将对此类问题作出解答，希望能为广大投资者提供一些参考意见。

专家提醒：商业地产发展应当适度超前

目前盐城商业地产发展呈现出一片繁荣景象，可以说是进入了一个“黄金期”。为这层黄金增加成色的一方面是城市建设的强劲拉动。旧城改造与新城建设同为两个重点，无论是“改”还是“建”，都是一种强烈的变化。在这种变化之下，除了日新月异的城市面貌之外，还有伴随而来的商业项目。商业地产项目数量多，且均是上档次、上规模的大动作。老城区的先锋岛改造，盐渎的宝龙城市广场，内港湖周边的欧洲街、紫薇国际广场等等无一不是大手笔。它们为商业地产进入第二个黄金期提供了最好的平台与现实基础，同时也给未来的发展预留了很大的空间。

另一个方面就是投资者的固定资产投资欲望很强。这一点很关键，说明这些商业地产的升值潜力及预期得到充分肯定。经过几年的发展，盐城人的商业投资理念有了很大的变化。曾经固守老城区街铺的思维已经不再吃香，越来越多的市民将眼光投入到宝龙城市广场、紫薇国际广场等等新的投资经营热点上。

大环境促使商业地产进入“黄金期”

去年，我市被国务院定位沿海特大城市。这个定义对商业来说有两个特征：一、是沿海。表明了城市外向型的商贸特征。它以港口为载体，以出口拉动为主。改变我市原来内陆型商贸特征。这种特征切合了两大战略的方向。即长三角经济圈、江苏沿海开发战略。二、是特大型。盐城过去没有像样的商业中心。一只手就能把商家数得过来。进入特大城市后，城市会有多个商业中心，分不同的主次，不同的内涵。有传统的零售、百货，还会有物流、专业市场、仓储中心等等。

在这些利好的大环境下，盐城商业地产目前发展的规模比以前大，配套要比原来好。原来散而乱的商铺现在已经变得专业化了，例如高力、红星美凯龙等多个建材市场的建成、专业的紫薇国际数码港的火爆销售。

两大核心商圈引领多个商业中心逐步形成

就在几年前，没有人会认为盐城将有第二个实质意义上的商业中心，在当时看来，有条建军路就足够了。但是现在我们会欣喜地发现市区多个商业中心正在形成。据统计，盐城市区建成区面积已近120平方公里，常住人口达80多万，这样一个城市规模决定了需要更多个商业中心形成。在这多个商业中心当中建军路商圈和南城区商圈是作为大城市核心商圈来建设的。

作为盐城传统的核心商圈，建军路商圈的优势无可替代，在大市区的框架下，建军路商圈如果停止不前，即使不会没落，但是其功能会被替代。因此政府在建军路商圈采取了多个措施。目前这个商圈以传统的商业形态为基础，中茵海华广场、五洲广场、劝业场、先锋岛、金鹰等已连成片。建军路商圈核心老大地位牢不可破。

再往南到内港湖，又是一片新天地。这里是造城的奇迹，是未来最被看好的区域。南城区是大城市建设的重中之重。作为一个新城，它商业核心作用不言自明。目前已框架形成，其快速发展之势锐不可当。为什么这么说？先列一组名词：金鹰天地、新百、盐渎明城、国际风情街、紫薇国际广场……内港湖周边聚集了大量的商业地产，这是前所未有的。从一、二线城市商业以展的规律来看，一个城市商业中心的形成首先必须要有大型品牌商场入驻。除了建军路之外，南城区是第二个具备这个条件的区域。这与市政府打造城市核心商圈的目的也是一政的。

次商圈盐渎商圈由宝龙城市广场及钱江财富广场构成主体，东进路美食街、水街、大润发、缤纷亚洲等项目丰富了物业种类。它们很好地将老城区商业与南城区商业串联起业，没有在中间出现断档，为大市区向东向南过渡起到了很好的腰部作用。

还有很多正在形成的区域商业中心，如北城区的物流商圈。北城区向外扩张的通道已全部打开，自定位为物流商圈后，建设速度非常快。目前已形成以明珠为首的建材、服装、五金、医药等大型专业市场。它对城市的区域辐射力起到极强的作用。另外浦东板块商业地产面临面朝大海的商机。随着沿海特大城市的定位，海陆空交通网络形成，一些大型项目比如港口、工业园区等设立。浦东商业的视线向东更远、更高。它的商业可能不是传统意义上的零售、休闲、娱乐等，它的定位是大流通、高定位、高层次。

从多商业地产的介入，加速了这些商业中心的形成，也带了未知风险。多个商业中心形成，是大势所趋，但最终能不能形成规模与效益还需要等待。这期间，会有一些项目因为定位、操作等环节出现问题而停滞甚至垮台。

各路商业大军进驻，都想在盐城城市发展的进程中大展身手，分得一杯羹。同时众多知名品牌、实力企业的入驻，也为盐城商业地产注入了先进的经营理念和模式，使城市的商业的档次和品味不断提升。更重要的是，大型地产项目快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热。

两个问题与发展并存  适度超前是商业地产健康发展趋势

热闹的背后，也夹杂着一些隐忧和冷静的思考.同质化现象依然不可避免，布局过于集中、盲目竞争为一些卖场的后续发展带来难题,南城区的商业进展速度还是不够快，与大家的期望值稍微有点脱节等等。目前盐城商业地产有这样两个问题与发展并存。

一是开发节奏过快。商业地产这种高歌猛进般地发展所带来的最直接问题就是“供应大于需求、市场培育期长”。因此，建议在商业地产的开发节奏上，能有效的放缓速度，根据城市经济的发展来适当超越式地对土地进行放量,控制规模、把握节奏、循序渐进、小步慢走.毕竟盐城的消费主要还是集中在本土居民的消费,而外地的消费在短时间内还是很难快速拉动的。

二是业态结构不合理。盐城商业地产一些区域的发展存在业态结构不合理的状况，一些项目的定位也存在问题。从盐城商业地产的业态性结构来看，是一种明显的“千家万户商业”。一方面是“集中商业群”在老城区分布过多、在新城区分布过大，呈现大象成群、航母集聚的过度现象；一方面是沿街铺面分布过多、过乱、过散、几乎市内大大小小的各类街道在“有路就有铺的情况下”均像“糖葫芦一样”。串满了零零碎碎的铺子。另外同质化现象依然严重，一些区域有多个定位相似的项目同时建设，一些专业市场一建就是好几个。

那么，如何解决发展中存在的问题，使商业地产健康发展？我们必须贯彻科学发展观，转变商业地产的发展模式，提升商业地产的质量。要做到这一点，不仅是政府责任，也是投资者、经营者、管理者、使用者共同的责任。在商业地产的发展过程中，应该把握尺度，适度超前是商业地产健康发展趋势。因为商业地产是一种供给方式，一方面要满足经营者的需要，一方面要满足消费者的需要，这两者需求应该是商业地产量和供给方式的出发点。对这种需求可以适度超前，应该不求最大，但求最好，但求最强，但求竞争力最高；另外规模需要适度超前，一旦设施建设单体规模过大，扩张规模过大，扩张的能力超过运营能力，超过了市场需求，实际上就是把投资者自己逼上了悬崖。

作者：邓兆冲