在盐城，商业和地产在上世纪90年代之前，就像两个陌生人一样，基本没有什么关联，更谈不上相互融合、影响。

在盐城，商业和地产在上世纪90年代之前，就像两个陌生人一样，基本没有什么关联，更谈不上相互融合、影响。直到2004年，盐城的商业和地产发生了碰撞，当时很多人认为它们只不过是简单的1+1=2的关系，但从近几年的发展来看，它们绝不是从“商业和地产”变成“商业地产”这样简单的叠加，而是给商业与地产两个领域都带来了前所未有的影响，并且对市民的生活带来了较大变化。

为什么这样说？你看，盐城商业地产发展时间不长，包头包尾不到10年，它有不少成功的经典案例，也有一些惨痛的教训。部分投资者、经营者由于选择了较好的项目，经过短短几年，现在不少已经成为身家过千万的大老板，当然相反也有倾家荡产的。这些成功与失败，一方面对这些年的房产市场产生了重要影响，为广大投资者积累了很多经验，另一方面一些成功运营的项目改变了市民的消费方式，提高了大家的生活品质。

无论成功还是失败，大家都应该积极地去总结分析，这样才能够为以后的投资置业做好参考，特别是到了像今秋房产市场面临复杂行情的时候，我们要做的其实更多。

让我们先跟着一串历史的脚印，简单了解一下盐城商业地产的发展历程：

第一阶段 　时间：上世纪90年代之前

主要商业形式：国营大商场，如盐阜人民商场，商业大厦等；街边的“卷闸门”商铺，如建军路两侧的小商铺。

商业特点：无论是国营大商场还是街边商铺，都没有引入地产概念，比如街边的小商铺，它的开发商只是负责把房子建起来，然后卖掉就行了，至于买的人经营什么，是亏是赢就不是开发商的事了。因此这些商铺是想卖什么卖什么，有时上个月还是卖衣服的，这个月就能卖卤菜了，用现在的眼光看那种经营模式很杂乱，也很没有保障。

第二阶段    时间：上世纪90年代末—2004年前

主要商业形式：总的来说和之前差不多，只不过多一些有定位的商业，比如迎宾路的电子一条街。

商业特点：虽然还没有和地产挂上钩，但它已渐渐向专业化、规模化发展，时至今日像迎宾路上的商铺生意还算不错，很多盐城人只要想买电子产品还会第一时间想到它。

第三阶段　　时间：2004年

主要商业形式：除了传统的商业外，出现了越来越多的专业卖场、城市综合体，比如中茵海华、高力、宝龙等。

商业特点：商业和地产已经开始融合，相互支撑、相互影响，盐城有了真正意义上的商业地产项目。商业地产以其专业化、规模化、档次高等特点，成为众多投资者的选择。

经过了这3个阶段的发展，商业地产渐渐成为城市商业的主流。开发商的概念再也不是以前那么简单，当然通过商业地产化的运作，其利润空间也远远大于以前。这个运作大致分为以下几块：商业定位、销售、招商、后期管理等。

商业地产中出现的成功或失败的案例，使老百姓对商业地产投资有了概念

从2004年开始，中茵海华广场、高力、缤纷亚洲、华崴地下广场等一批商业地产项目陆续启动，几年下来，它们中间有很成功的，也有失败的，有不少人在其中赚了大钱的，也有血本无归的。

无论成功还是失败，这几年下来，盐城老百姓经历了从听说商业地产概念，到了解它，投资它的过程。

一位王姓先生告诉记者，他多年前就开始投资商铺，以前投资商铺很麻烦，风险也很大。最大的麻烦是要自己把铺子租出去，如果租的好，还可以赚点钱，如果租的不好，不陪就不错了。有人说好的铺子还怕租不好，但要知道好的铺子成本也高啊。比如一个铺子你买100万，每年你只有3万块房租，哪能叫赚钱，就放银行也不止这个钱。

王先生说现在投资商业地产就不一样了，你买了铺子以后，其它都不用操心了，开发商还会保证你一定的收益率，这样的投资模式很简单，就是不会做生意的人也能进入。论风险，也比传统的商铺小，原来你是单打独斗，现在一般会有主力商家给你撑着，说难听一点要完大家一起完。

以中茵海华为例，开发商对它的定位是集商业、餐饮、娱乐、住宅等为一体的综合体，其中很大一部分由开发商自营，比如乐天玛特超市，这样开发商与投资者共担了风险，不仅如此，招商工作都由开发商负责，不需投资者费一点心。因此正像王先生说的那样没有任何生意经验的人也可以轻松跨进这个门槛。

当然也有相反的例子，比如华崴地下广场，其实操作模式与中茵海华差不多，但由于种种原因，这个项目就没有能够成功，使不少投资者蒙受了很大损失。

盐城商业地产成功与失败的案例有很多，在这里我们不能一一例举，如果大家有兴趣，可以来电来信与我们讨论。我们大家应该更多地从这些案例中获得投资商业地产的真经。以下我们总结了几点，仅供大家参考：一、选择知名开发商的产品，开发商的品牌越大往往越有保障；二、即使不是知名开发商，也要选择信誉好的开发商；三、要看项目的定位，是不是符合城市发展的要求；四、要看项目的前景，是不是有足够的升值空间。

商业进入地产化成功的核心，就是要做好后期管理维护

看一个商业地产项目是否成功，并不是看它规模多大、开发商品牌有多响，也不是看它当时销售业绩多好，关键要看这个项目能否成功运营，后期的管理维护是否到位。

业内人士普遍认为，开发一个项目不是难事，难就难在如何使这个项目长时间的繁荣，使投资者、经营者、消费者都能从中受益。这里就涉及到开发商是否能够做好项目后期的管理维护。

后期的管理维护到位，会让项目的整体消费环境越变越好，特别是软环境，消费环境好了，自然会吸引更多的消费者来购物，好的环境对消费者来说其实也是一种享受。消费者多了，经营户的生意就会好，经营户的生意好了，这里的铺子就会增值，租金也会随之上涨，这样投资者的收益就会变大。因为商业地产一般开发商都会自营一部分，因此开发商也会随着铺子的增值而获得收益。开发商再把这个钱拿出一部分来改善消费环境，进而继续吸引消费者，从而形成一个良性循环。

这个循环说起来简单，实际做起来其实很复杂。目前，盐城的不少商业地产也进入了运营，我们希望他们都能加强后期管理，让项目成为良性循环的好项目，从而给城市造福，给市民造福。

投资商业地产风险较高，没有把握不可轻易下手

说到商业地产的成败，就必须更多地告诉大家其面临的风险，这样才是对投资者负责，如果全说好话，全说成功案例，那做分析总结就毫无意义。

在这里，我们先把投资商业地产与投资普通住宅做一个比较，让大家了解其中的高风险。

虽然有俗语说，一铺养三代，这话没错，但有前提，那就是这个铺子要是旺铺。而目前在市场上鱼龙混杂，大家如何才能选到旺铺，其实并不容易。相反，如果你栽在哪个烂铺上，很有可能是三代买一铺。

由于工作关系，很多人找记者帮忙买房，这其实不是难事，我们经常给大家推荐一些房源。怕就怕有人让我们帮忙买商铺，因为搞不好会出大问题。

为什么？买房说到底有个房子在那边，你需要的话可以自己住，不需要的可以租，也可以卖。行情好的时候多租点钱或多卖点钱，行情差的时候顶多比市场价低一点，反正肯定能出手，即使亏本也不会有很大损失。

而商铺不一样，一旦旺起来，你出多高价，也有人来抢着买或抢着租，一旦这个铺子冷下来，不要说是租售了，连问的人可能都没有。而且还有个特点，一般不会随着时间的变化有太大改变，如果要改变那投入就大了。市区也有几处商业地产，我们不说名字大家也应该有点数，论位置算是黄金的了，周边房价都在6000以上，但基本不会有谁对那些商铺感兴趣的，因为它已经在人们心目中形成了比较差的形象，很难改变。

商业地产的高风险不仅源于其自身的特性，它不是简单的房产投资，更重要是其操作运营的复杂性。比如盐城也有几个项目，从自身来说项目不错，但由于开发商并没有在适宜的时间与适宜的地段做这个项目，明明那里还没人气呢，非要上大型商业项目，用脑子想想生意也不会好啊，使得这些项目过了几年，直到现在都不能成功运营。如果谁当时去投资这样的产品，是不是要恨死。

因此，投资商铺在很多时候是会有丰厚的利润，但它的风险也是较大的，所以没有十足把握不要轻易下手，如果想买的话一定要问问懂行的人，自己也一定要对项目做充分了解。