经调查显示近阶段处于配角地位的商业地产摇身成为置业投资者眼中的主角，对其纷纷示好。

商业地产ABC

经调查显示近阶段处于配角地位的商业地产摇身成为置业投资者眼中的主角，对其纷纷示好。就目前形势来看，和住宅市场相比，商业地产总量上并没有明显的供求失衡的情况，它主要的问题是结构性的失衡。商业地产领域目前这种货币过剩驱动下的一哄而上，将直接导致未来5年内开发黄金期已近尾声。而这几年也将是验证这些开发商后期运营的重要阶段。

一个商业地产项目是否成功，并不是看它规模多大、开发商品牌有多响，也不是看它当时销售业绩多好，关键要看这个项目能否成功运营，后期的管理维护是否到位。业内人士普遍认为，开发一个项目不是难事，关键在如何使这个项目长时间的繁荣，使投资者、经营者、消费者都能共赢。这里就涉及到开发商是否能够做好项目后期的管理维护。本期我们商业地产ABC第四篇报道，记者采访了市区几家具有代表意义的商业地产项目负责人，听一听他们认为商业地产进入维护期应该考虑哪些因素。

商业地产开发商要负起后期运营的责任

盐城中瓯置业有限公司总经理 陈宇津

每个商业地产可能都面临这个情况，前期招商比较好，后期的运营相对前期招商是更重要的。招商招的好，怎么样把商家固定下来，怎么样把商家生存下来，这是非常值得我们探讨的问题。商业地产的后期运营，作为我们这些商业地产开发商来讲可能要负起更多的责任来。我个人认为有两点：第一，品牌推广力度要加大；再一个，后期的人群定位，包括差异化经营，包括自己后期的商业地产运作理念、整体的后期发展规划、发展构想，这都是很主要的。对于后期运营，更不能掉以轻心，是需要大家共同去研究、共同去探讨的。

另外如何保证投资者的投资回报率也是我们要考虑重要因素。因为投资者的投资回报率一直是商业地产投资者比较关心的一个问题。像行业惯例，基本上投资回报率一般在8%左右。作为企业来讲，如何保证投资者的回报率也是至关重要的运营因素之一。总的来说商业地产的开发不同于住宅，不是房子卖完就了事的，没有那么轻松，后续问题还是很复杂的，而一个商业地产是否成功看的也正是后期的运营状况，所以我个人的观点是商业地产开发商一定要负起后期运营的责任。

专业态度成就专业市场

奥华国际家居生活广场副总经理 柯世美

目前专业市场开发的成功率并不是很高，有的专业市场经营不错，回报丰厚；有的专业市场却面临困境，给发展商、经营商和投资者带来了沉重的包袱。要做好一个专业市场不是一朝一夕的事情，开发商和营销商需要有扎实的基本功，只有充分了解和把握专业市场的“专业性”，才能使专业市场进入专业化的开发和运营轨道。

我们奥华国际家居生活广场是今年城北市场的新面孔，也是首座采用mall运营布局的专业家居市场，集陶瓷、卫浴、地板、木门、家具等业态于一体家居专业市场。此前我们也了解到很多专业市场开业火爆，但是好景不长，商户来也匆匆去也匆匆，很快整个市场就形成恶性循环，最后人去楼空。我们奥华国际家居生活广场在起初的规划上就充分重视每个环节尤其是在招商上，专业市场在招商时，不能为了为凑场而招商，而是要选择那些有经营能力且能应对市场风险的商户。此外我们最大的特点是整个生活广场在建成后将实行统一规划、统一招商、统一经营、统一管理，由专业运营商海达信市场经营服务有限公司提供运营管理、充分保障投资者与经营者的最大利益，将有300多家国内外知名品牌入铺销售，是城北规模最大的建材家居市场。

以合理的运营模式缔造全新的商业圈

盐城宝龙置业发展有限公司　营销策划总监 黄楚斌

有人说，能直接带来利润和财富的商业地产，是城市化进程的重要推手，也是集中体现城市活力和竞争力的直观指标。让大家期盼已久的宝龙城市广场在上个月正式开业。这个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等功能于一体的广场，率先在我市引入“一站式消费”的新理念，宝龙广场的主力商家——宝莱百货精品荟萃、包罗万象，带出时尚购物的全新体验；永辉超市、主题餐厅等众多吸引眼球的亮点呈现；加上我们宝龙地产旗下的商管公司以一系列运营推广手段不断提升项目的商业价值，宝龙城市广场如今已成为我市地标性商业综合体项目。

在我们的字典里商业领域的地标，绝不止“以大取胜”，“以俏取胜”这么简单。有些开发商认为卖完商铺就万事大吉，至于后期经营则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。中茵海华广场商业一向繁荣，但还是有些项目位置很好，却总在改头换面。为什么会出现这样的情况？归根结底问题出在经营上。经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失，得不到应有的回报。

对于开发商而言，除了要考虑商铺所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口的消费能力，由此确定与之相适应的商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，以免出现商铺投资“陷阱”误人误己。我们宝龙地产不仅大量持有物业进行自行运营，还在不断与经营商家合作，在现有平台基础上增加新的经营模式，为在宝龙城市广场运营的商家提供了发展空间。让我们的项目以“引邻”的态势，在一片商繁业茂中奠定了自身的坚实基础。

商业地产成功要有长跑的准备——什么是统一的精细化经营管理

上海天和投资（集团）有限公司常务副总裁 高继荣

我个人认为商业地产项目要实行“统一管理，分散经营”的概念。因为购物中心内的商铺是有计划的聚集，“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。而“分散经营”则是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。

简单来说，就是商业地产的开发需要培育，失败的商业地产可能造成投资者资金回流困难。现在不少开发商一开口就是要造城市综合体，可是有没有想过一座城市能够容纳多少综合体？城市综合体开发风险大、体量大、资金量大，不是每个城市和房地产企业都适合，必须视政策、经济、需求而定。有一句名言：“当商业地产没有成为烂尾楼顺利开业时，还远未到开香槟庆祝的日子”。所以作为刚进驻盐城不久的天和广场，我们的理念就是一定要做好后期维护工作，管理到位。在无数失败案例中，招商不良和低效的后期运营是共性。如何让招商和后期运营顺利进行，是摆在我们面前的一道难题。但是我相信只要我们用心做的，重视起来会达到预期效果的。

实力强劲、运作专业、理念先进

以诚建城，绿地品牌优势催化城市建设

绿地集团盐城东部置业有限公司营销总监 洪庆玲

从南昌到西安，从合肥到徐州，再从徐州到盐城，绿地的开发始终选择紧邻新城政务中心，帮助政府建设新城的商业中心，提升城市功能和品质，拓展城市新的发展空间，打造全新现代生活中心，引领新城开发建设。除新城开发外，绿地集团在超高层项目、高铁站项目上也积累了丰富的建设经验。

新城开发、超高层项目以及高铁站建设是绿地人引以为傲的产品优势，这些产品最大的共同特点就是——都是大型综合体项目，将购物、休闲、娱乐、居住、商务、酒店类各类功能复合、高度集约，并融汇城市精粹。建设这些大型项目，对于绿地集团来说已经是驾轻就熟，在一定意义上也是企业品牌实力的综合体现。

在盐城，绿地选择了与河东新区亭湖区政府为邻，打造河东新城。而对项目的协调运作能力、高超的技术水平，以及拥有强大人才资源的优秀团队等，正是绿地核心竞争力所在。

随着河东新区大环境的不断优化和完善，其新城的特色已展露峥嵘。这时大力发展发展地产不仅是城市发展的客观需要更是他区域腾飞关键的“棋子”。亭湖区政府适时引进上海浦东陆家嘴先进的发展模式和建设理念，大力发展新区房产，更将从上海走出的千亿房企——绿地集团加入了河东发展的未来轨道中。

盐城绿地商务城作为河东片区的第一个全能生活中心项目，绿地集团将充分运用绿地、生态、科技、多元化商业开发运营的理念，把绿地商务城打造成国际华品质的全能生活中心，同时打造成为城市建设的心标杆和生态型综合的典范。

像绿地这样有多年开发经验，实力强劲、运作专业、理念先进的国内一线顶级开发企业，有强大的品牌保证，对市场来说就是商业地产健康发展的关键所在。

知名品牌，专业商管，整体运作

为商业地产插上腾飞的翅膀　上海汇策房产策划总监 张亚春

我认为商业地产项目的成功离不开主力品牌、主力店的进驻，它们可以起到榜样的作用，甚至某种程度上不少投资者与经营户就是冲着它们而来的。因为引进知名品牌、主力店的入驻，会吸引大量并且是固定的消费群体，也会增加项目的专业化程度，从而使得项目初期的运作更顺利，也更容易将知名度打响。

而紫薇国际广场将引进国际知名品牌商家，其中包括银泰百货、家乐福、百思买等，其强而有力的品牌效应将更加明确整个项目的商业功能，并带动整体的商业档次和影响力。与此同时多家品牌商家的加盟，将使紫薇的集聚效应凸显，为项目吸引消费者、成功运营不断增加筹码。

对于消费者而言，吸引其消费的除了市场的货源、品牌等硬件要素外，市场内外的环境、氛围、服务等软件也能够直接影响到他们的行为。同样对于投资者与经营户来说，商业地产在销售结束进入运营状态后，最让他们关心的除了人流量还有市场本身的管理。一个专业的、高端的市场必须要有相匹配的管理队伍，才能提升项目的形象与服务水平。这一点紫薇国际广场比很多项目都超前一步，公司聘请了一流的商管队伍，解决了业主们的后顾之忧。在今后，到紫薇国际广场消费，消费者们将感受到高档的购物氛围，享受专业的服务。

作为一个大体量的商业项目，整体运作是商业体健康快速发展的关键之一。紫薇国际广场共分为三个区域：A区世界奢侈品商业区、商务办公，B区IT数码城，C区银座商办楼、世界500强大卖场、精品购物中心。

这样的项目定位集中了现有的资源优势，将消费群体充分融合与集中，为他们打造一站式服务，满足了不同需求的消费群。未来以内港湖为中心的南城区商业中心将形成城市的主要商业中心之一，紫薇国际广场发力较早，定位高、起点高， 三区联动将为这个新兴的城市商业综合体插上腾飞的翅膀。

商业地产——成功运营提升物业价值

盐城市苏嘉房地产开发有限公司总经理 秦建奎

从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，但是并不是每家商业地产项目都会迎来春天的。商业地产面临的机遇大家都知道，新政出台和投资渠道机遇还是比较大的。目前盐城大大小小的商业，综合体形态还是比较多，各个区包括各个点，政府也有一定的要求，要求配商业业态和商业综合体。所以商业业态这块最大的挑战我认为不是在于他的销售包括投资，而是后期的维护上，包括商业综合体招商。这是未来做商业各个开发商要重点深化的。

我觉得商业地产日后最大的挑战还是后期运营管理。不单单是项目建成的招商，对商业业态的整体把握；还有一个就是对商业综合体产品布局的规划，这涉及到细节会很多，比如说业态的布局、走到布局。如果对这方面有研究的人都知道。可以说商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

“责任型地产”构建城市新支点

江苏金大洋投资置业有限公司董事长 王碧琰

盐城目前较成熟的商圈主要集中在老城区建军路和盐渎板块东进路，但这些区域的商业相对分散、核心区还没有形成，盐城需要一个真正的商务核心区。金大洋城市广场的开发正是在这种条件下应运而生，现状决定了金大洋城市生活广场对于商家而言存在巨大的商机诱惑。

目前西环路区域还存在着居住、办公配套的失衡。随着城市发展的重点不断南移，路网逐渐完善，越来越多的商家会选择在西环路投资，因此我个人认为盐城商业地产的发展仍有很大空间，未来几年内将呈现一片繁荣景象。大环境是好的，但不代表所有的商业地产都会兴起。虽说目前大家的目光更多关注商业地产，但是不要盲目进入这一领域。商业地产的门槛要比住宅地产高，包括人才、资金等多方面的要求。而且，商业地产的开发、运营、物业管理等方面，都和住宅地产有很大的不同，一家毫无责任感的开发企业或者说是责任心不强的开发企业都做不好商业地产。从种种案例中我们更容易看出，要做好商业地产，“责任”二字尚为重要，我们不仅是在做一个房产项目，而是再用我们的责任心打造品牌地产。