尽管目前盐城住宅市场的大鳄很多，但商业地产总能在一些节点成功抢镜成为焦点。

编者按：尽管目前盐城住宅市场的大鳄很多，但商业地产总能在一些节点成功抢镜成为焦点。近期地产市场最有新闻效应的两个动作均来自商业项目。一个是建军路地下商业街项目，其凭借项目本身的特殊地段与形态使得一举一动都引发市民关注。另一个是金鹰·奥莱城项目，它已于上周末火爆开业，由此象征着南城区聚龙湖商圈正式“下水”。

除此之外，五洲国际广场、同曦鸣城、紫薇国际广场、义乌国际商贸城、钱江财富广场等项目也都有新的进展，商业地产的发展呈现稳中有进的态势。处于销售档期的项目，有的在做品牌推介，有的在大力招商，但核心内容仍然离不开销售。与前两年来一个大项目就能造成轰动的阶段相比，现在做商业地产面临的是更为专业、挑剔的投资客，不少开发商都表示项目要有“杀手锏”才能立足于市场。

再把目光转向已经运营的项目，如宝龙城市广场以及城北的专业市场，从它们身上可以为后续者总结出宝贵的经验。虽然数量不多，还不具有普遍意义，但至少一些捷径可以学习，一些弯路可以避免掉。

从本期开始，我们将推出一系列关于市区商业楼盘的报道，从多个层面分析当前商业地产的发展、投资形势。

运营后有的项目红红火火，有的项目则“商”不起

商业地产的英雄谱向来都是由开业后正常运营的项目写就的。投资者最怕的就是那些吆喝声音大，赚足了眼球但运营后遭遇“滑铁卢”的项目。摊上了这样的投资产品，到时候卖都卖不掉。就当前盐城新开发并已经运营的商业楼盘来看，总体上的表现尚可，还未有出现类似前几年大庆路某项目惨淡经营的例子。但如果仅以这样的标准来判断，个别项目的后市发展将不容乐观。随着市区商业项目开发量的大幅提升，更多具有专业开发背景、强劲操盘实力的综合性项目将陆续进入运营阶段，届时肯定会对早一批项目的市场造成剧烈的冲击。

如果要挑选一个已经运营的商业楼盘来作分析，宝龙城市广场是不二之选。它具有专业的背景，城市综合体的业态，区域商业中心的定位，开业前后的影响力也高于其它不同类型的商业体。要判断一个综合性的项目是否成功要从多个点来“采样”。笔者身为80后，也和很多年轻人一样去过N多次宝龙。目的地基本集中在超市、餐饮区、服饰区以及电影院。从笔者个人的感受来看，超市、餐饮娱乐及影院的人气都是相当不错的，而其它区域更多是常态化经营。值得一提的是，综合体项目总体人气的火爆虽不能保证每一个店铺都能“沾光”，但却使物业升值更为凸显。

商业地产的竞争中有人站起来，就有人倒下去。最典型的例子还属笔者之前提到的某个项目。该项目在主力店进驻后，为了节约商业推广成本停止了项目的系统推广计划，选择坐等客户上门，从而导致整个项目的招商周期越拉越长，最终半途而废。现在再看该项目，大力引进的超市依旧保持着不俗的人气，而周边的店铺要么关门已久，要么还在“垂死挣扎”。招商过程中切忌急功近利，选择商铺投资不能盲目依赖于主力店的人气，这个教训值得后续者警惕。

 企业品牌、主力店、新型业态、软件……商业楼盘卖点丰富

“金鹰最大的卖点就是金鹰。”金鹰·龙湖壹号某销售顾问说道，“作为高端商业的缔造者，金鹰在三线城市的扩张走的是精品化路线。为了保证金鹰的品牌，我们从选址、建设、招商、销售、开业运营、物业服务一路下来都是规范化操作。目前金鹰在城南的第一个项目金鹰奥莱城正在紧张的装修中，它的开业是对新商业中心的一次‘试水’，为接下来的综合项目做铺垫。”

如果说金鹰是由商业项目向商业地产发展的范例，那么盐城市场上更多的商业楼盘则是由商业地产营造出商业体。它们背后更多的不是商业背景，而是地产开发背景。

提及项目卖点的问题，五洲国际广场的负责人表示：“五洲的卖点太多了，项目的地段优势是有目共睹的，但我们与一般商业楼盘相比，更大的卖点在于加盟合作品牌这一块。熟悉我们项目的人都知道，五洲已经和洲际酒店、华润苏果、嘉禾影院、星巴克咖啡签约。这四大商家在各自领域内都是佼佼者，品牌价值相当高，它们的进驻为项目的繁荣提供了强大的保障。”

建军路地下商业街是老城区最为引人瞩目的项目之一，尽管目前仍处于建设阶段，但前往销售中心咨询登记的客户已经超过千组。市民、投资客如此关心这个项目，在于它几个特殊的方面。首先它是我市首个全地下的商业项目，虽然这样的业态在一线城市已经很成熟，但在三线城市还属于起步阶段；其次在建军路两侧用地紧张的情况下，它的建设等同于将建军路复制了一遍，地段稀缺性与物业升值潜力不言而喻，自然受到市场的关注。

市区在建商业楼盘数量较去年有了大幅上升，丰富的卖点也为不同层次的投资者提供了选择，这些卖点在销售阶段为项目累积了人气，但能否成功过渡到运营后，还需要时间来检验。

综合性项目引领升级转型，同质化使竞争更残酷

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾说过：“国内商业地产的主流发展模式仍是住宅依赖型，即以住宅销售收入来支持商业项目的持有，所以住宅调控一定会影响到商业地产。”有业内人士指出，盐城这类的城市其实商业开发量并不短缺，重点是提高商业楼盘的品质和创新。开发企业必须要记住这一点，只有当投资优势变得更为清晰、独特的时候，才能吸引资金进入商业地产。

盐城商业地产从前两年拼体量、拼地段过渡到了现在拼品牌、拼物业，其间有不少项目的引领发挥了重要作用。从宝龙开始，越来越多的专业商业楼盘进驻盐城，如五洲、同曦、金鹰等，这些项目主要集中在建军路及聚龙湖区域。同时，北城区的物流商圈也聚集了数量可观的专业市场，汽车北站开通后这里的市场氛围得到了质的飞跃。“浦东”区域有绿地商务城作为商业开发的先驱，西环路也迎来了商业地产零的突破。

综合性的大项目在市区遍地开花，商业地产成为城建推进的生力军，但盲目开发、定位不清、再加上运营管理经验不足，个别项目的风险令人担忧。盐城作为发展中的三线中等城市，第三产业并不如省内南京、苏州、无锡等城市发达，因此对于商业消费的容纳有一定的限度。加上同一区域内的项目之间存在定位、模式的重复，同质化将是未来商业地产市场的一大特色，对于客源的竞争会更趋白热化。据悉，单就建军路两侧已经开工及规划中的商业类广场就多达六个，如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。