棚改是一项重大的民生工程，是各城市建设的重点，河北、天津、上海等城市都将棚户区改造工程列入2018年重点建设项目。在政府的支持下，各省市2018年棚改工作正陆续开展，棚改有效解决了低收入家庭的住房难题，极大的完善城市功能，改善城市面貌，优化土地等资源的配置。

棚改攻坚再加速,助力楼市去库存

自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越火热。

棚改是一项重大的民生工程，是各城市建设的重点，河北、天津、上海等城市都将棚户区改造工程列入2018年重点建设项目。在政府的支持下，各省市2018年棚改工作正陆续开展，棚改有效解决了低收入家庭的住房难题，极大的完善城市功能，改善城市面貌，优化土地等资源的配置。

当然，棚户区改造也是部分三四线城市去库存的手段之一，在一、二线城市购买力外溢及棚改货币化安置助力下，交出了亮眼的成绩单，成交量价齐升。

2018年，盐城棚改汹涌来袭

亭湖区2018-2020年计划实施棚户区（危旧房、城中村）改造项目146个，改造总户数约55418户，住宅总面积约643.48万㎡。其中：2018年计划实施棚改项目61个，改造总户数18753户，住宅总面积约229.96万㎡；2019年计划实施棚改项目52个，改造总户数19870户，住宅总面积约220.15万㎡；2020年计划实施棚改项目54个，改造总户数16795户，住宅总面积约193.4万㎡。

2019、2020年度实施的106个项目中，含部分上半年结转项目。

2018年各片区棚改及征收明细

那么2018年到底有哪些片区是要棚改和征收的呢？快来看看有没有你家！ 

我们可以清楚的看到，2018年光是重点区域重点改造计划完成住宅面积为138.032万㎡，共计10526户，改造资金需求105.54亿元。

通过两张表格，我们可以清楚的了解到，棚改重点区域在老城区，相对城东和城北也相对有部分分布，老城区的棚改投资主体单位主要以市城投、市铁投、区城投、市国投以及一些房地产开发公司。

棚改后楼市5大现象！

1、加速去库存！短期楼市或迎来明显上涨。

棚改会分阶段进行实施，通过上面的表述我们可以了解到，棚改的第一个直接表现就是加快去化速度，需要安置的人多了，不管是投资还是有购房需求的，本来的住宅被拆迁了还会再去选择购买一套，2018年将要完成24297户的改造，保守一点，15000户的购房需求吧，按照110㎡每户计算，至少得有165万㎡的去化！大量需求被释放，预计2018年底至2019年初盐城楼市量价齐升！

2、3年棚改期间楼市平稳发展！

棚改和楼市的关系：1、棚改是一项民生工程、是城市化进程中的重要部分，也是政府政绩表现的重点项目。俗话说：中国的GDP是拆出来的，故棚改工程将会是盐城近3年政府工作的重中之重。2、棚改与楼市是相辅相成的关系，棚改是为了城市化发展，而房地产又是城市化进程中最重要的部分。所以从某种层面而言，棚改也是为了刺激或保护房地产市场持续平稳的发展，以拉动城市经济发展。3、近几年政府拆迁，更多以货币安置为主。一是安置房将会拉低新建小区的品质和售价，更重要的原因是为了促进房地产去库存和市场化发展。

3、 楼市会大涨？不，可能会限价！

假设楼市涨幅过快，老百姓前一刻刚拿到补偿款，下一刻房价就上涨了，那么谁还愿意被拆？即楼市价格大涨，将会加大拆迁难度，甚至严重阻碍棚改工作进程。但是楼市的价格如何才能被有效管控？唯有政府层面出台“限价令”，也就是新房备案成交价格将受到政府管制。

4、久违的“日光盘”又将出现！

理由一：限价后，一手新房价格受管制。盐城老百姓对市场形势和下手时机看好，本来不迫切的需求、投资投机需求都会被释放出来，跟棚改大军一起“抢新房”，这一现象在很多棚改城市均有表现。当新房供应不足时，二手房将涌入市场，且价格会高于新房，一二手房价倒挂现象将会进一步刺激“抢新房”现象。

理由二：近日同策盐城公司整理了2018年下半年的入市的新盘，其中抛出2018年是“盐城豪宅元年”的观点，下半年以地王价摘得的中海·天钻、兴邦·中央公园、凤凰汇·天辰府、碧桂园·天境、悦达·万科等7个高端项目将入市，在高价盘的挤压下，“平价盘”将更加备受青睐。

5、2019年将会是盐城楼市的又一拐点！

首先来看一下近几年的楼市成交情况，从表中可以清楚的看出盐城楼市的变化，为三年一个周期，每到第三年的成交量都会高于前两年的成交量。而2016年则最为明显，是盐城楼市历史以来的一个新峰值。预估2019年楼市火热程度应该会高于17年与18年，甚至16年。同样遵循着常规楼市周期变化规律。

2019年时，棚改计划已经进行一半，购房需求增加至一定量，商品住宅库存也在不断减少，房地产市场火热！

棚改后楼市将会如何发展？

限价取消、高铁通车、房地产新周期开始。

2020年上半年，要求棚改计划基本完成。下半年市场热度便会逐渐开始下降，至2021年，市场将会出现短期的低谷期。届时库存适中，但价格上不去 ，开发商的拿地积极程度不高。

2021年下半年或2022年上半年，高铁通车、或将限价取消、房地产新周期开始。

5年内盐城楼市价格预测

曾经有房地产市场研究人员做过盐城楼市崩盘指数的预测，结果是在16000元/㎡均价以下，市场均能持续发展。而目前全市的均价在9700元/㎡左右， 2022年-2023年或将达到13000—14000元/㎡的均价（如何得到的？打个广告，在后期文章中慢慢道来），之后市场就会再次进入一个循环周期。

以上是我个人的推测，但房地产的走势，还是遵循着“政策引导潮流”，棚改启动后的盐城楼市，终将如何？我们拭目以待！ -- 润道地产市场研究部