前段时间广东省酝酿取消商品房预售制，楼市风声鹤唳。

前段时间广东省酝酿取消商品房预售制，楼市风声鹤唳。

作为先行者，中山市最近推出的地块全部都要求现售！

最近新推的竞拍的地块，统统都是不许预售的。

不过，中山那还只是新拍地块，一切看上去很遥远，很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间，谁知道才过半个月，有个城市就炸了，全国首个商品房现房销售试点项目正式亮相，引起了市场的强烈关注。

没错，又是深圳！

这座曾是小渔村的城市，不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市，如今，在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。

1现售试点，正式亮相

△全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府

据悉，龙华金茂府总建面约20万平米，共建设有7栋超高层住宅，配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房，精装修现楼。

作为备受瞩目的全国首个现房销售试点，龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

1、取消预售终于还是来了，开发商的日子更加艰难了

预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄运。

开发商空手套白狼的本事，取经于香港！

“当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”

1954年，香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。

他这套四两拨千斤的本事，归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。

卖楼花，也就是我们所说的预售期房！

开发商的资本金根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，继续开发！

高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。

1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，房地产大佬的好日子来了。

近十年来，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，恒大的许家印，多次登上首富宝座。

取消预售制，就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长！原本就准备入冬的开发商更加雪上加霜了。

2隐患重重的预售制

敢于豪赌的，最后都赚得盆满钵满！

恒大和碧桂园，都是将杠杆加到极致的一方！也是获利最大的一方！

2017年底，恒大总资产突破1.7万亿，中国有11个省份的GDP排在恒大之后，2018年，恒大半年净利润就突破500亿，是中国最赚钱的民企，也只有寥寥几家央企能跟它媲美！

这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花！

再叠加上高周转，恒大和碧桂园就成了宇宙房企！

世界五百强里，有五家地产公司，全部来自中国！

这种极致的高杠杆和高周转循环模式，产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。

在广东省下发的文件中，官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：

一，一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。

二，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。

三，交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。

四，房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。

五，造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。

3现实的矛盾，质量的问题

预售取消，买房就买现成的！

预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。

今日不同往时，过去我们搞这个制度，是为了缓解开发商的资金困境，为了促进房地产市场迅速发展，但现在各个财大气粗的开发商，还要玩着高周转高杠杆的把戏，房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济！

取消预售制对房企的影响：一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑，二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大，三是会增加建房成本，加速行业淘汰。

很显然，取消预售制，很多房企将面临杠杆断裂危机，不仅是中小房企，很多高杠杆的大房企也无法逃脱！

对于广大有住房需求的消费者来说，现售制是一个大利好。尽管从表面上看，期房似乎比现房在价格上有一定优惠。

但从实际角度考虑，现房的房屋价格基本稳定，不会像期房那样出现大幅波动。此外，期房只能看到效果图，实际房屋和效果图可能差距不小。

最最重要的是，什么是现房？

拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

现房基本可以满足“拎包入住”的需求，即便是毛坯房，购房者只需要装修好便可入住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间，以及等待交房期间的租金支出。

所以说，总体而言，放眼当下，预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度，轻易舍弃，势必牵一发而动全身，引起地产行业的强烈震动。

4破而后立

可以断言，本轮楼市调整的大趋势已经确立！中国房地产行业的高暴利时代已经过去了！

以前房企是疯狂囤地高价卖出去，赚的盆满钵满；但现在，一边是降价引发的密集维权，一边是资金链巨大压力，楼市寒冬一个也逃不掉！

我们的高房价，已经远远偏离了价值。

现在一二线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。

这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。

而现在，我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。

是时候改革了。

深悦会说：

不破不立，虽然破了立了之后，可能立地成佛，也可能落地成魔。

无论如何，高涨的房价是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭六个钱包的生命力为代价的存在，这种透支未来几十年的挣钱模式，的确不是长久之计。

目前畸形的房地产市场，需要改革，将资金赶到实体经济上去，大家的收入才能增长，消费能力才能提升，中国经济才能脱胎换骨。

路虽然漫长，但路的尽头有曙光。