网上疯传一张城市去化周期表，其中盐城去化周期高达66个月，让网友“咋舌”！

前不久，网上疯传一张城市去化周期表，其中盐城去化周期高达66个月，让网友“咋舌”！“怎么可能”、“肯定不对”、“没这么多”……等评论霸屏！的确，经历疯涨后的盐城楼市，尽管面临下行压力，库存量再度突破2万，但去化周期高达66个月，是万万不可能的！那么真实情况究竟是怎样的呢？

网传去化周期 实为土地库存去化周期

搜索发现，网上流传的去化周期表，实为“40城土地库存去化周期（月）”【如下图】，数据来源于易居研究院。最新发表的数据是2019年8月份40个城市土地库存情况，盐城土地库存去化周期为64个月，略有好转。

据文章解释，土地库存去化周期 = 土地库存面积/最近12个月新建商品房成交面积平均值。随后GO房网小编致电易居房地产研究院得知，当月土地库存面积为全盐城（包括县区镇）当月累计土地挂牌量除去已开发地块量【除工业、学校、加油站等特别用途用地】，其中已开发地块默认为距离成交之日起18个月的地块。新建商品房成交数据统计范围也是全盐城。

举个例子，某块地2019年10月成交，18个月后将默认为已开发地块，不再算作土地库存量。

由此可知，表中土地库存去化周期为理想状态下整个盐城土地市场的去化情况，对大市区土地市场参考意义并不大，对大市区楼市走向的影响更无从谈起！

购房者看这里！各板块最新去化周期

对比购房者而言，相比土地库存去化周期，房源去化周期的导向性更有效。“金九”远去，盐城楼市经历一场供/需博弈后，截止到10月4日，盐城市区商品房住宅存量约23598套（除周边乡镇以及部分拥有拆迁安置房的项目），面积约324.36万㎡。

注：去化周期按各板块近一年平均去化量计算

城西

城西板块【包括高新区】是所有板块中去化周期最短的，为10个月，一方面板块项目少，另一方面是品牌项目较多，市场热度较高，加之“金九”品牌项目——通银森林红郡、青年华都、悦隽时代等项目加推，房价更加“亲民”房源业态丰富，性价比更高，适合刚需、改善等市场需求，后期去化不用愁。

城南

城南板块去化周期为12.4个月，排第二。从整个楼市成交来看，9月份住宅成交过百的三个项目中，两个来自城南，分别是中海万锦公馆、锦盛豪庭，前者位于炙热的南海未来城板块，后者学区优势明显，相比其它项目这两者堪称刚需盘。后期随着刚需房源收尾，城南进入全“改善”时代，去化周期将有所拉长。

河东

河东板块这匹楼市“黑马”，目前去化周期同样是12.4个月。这主要得益于三期高架、高铁站、医院、学校等城建红利刺激，加之通达中晟首府壹号、城东宝龙广场、文璟臻苑等热销项目频频加推吸睛；恒大、保利、锦苑等购房优惠刺激，尽管库存量最多，但购房需求旺盛，去化可观。

城西南

城西南板块经过“金九”后，库存量所有增加，这是因为碧桂园凤凰城北地块、新城吾悦广场、丰盛名望府的加推，以及钱江绿洲、怡和园幸福里、盛世明都等尾盘清仓，后期随着观棠府、富力科创城等新盘的加入，供应变得更加充足，去化或更吃力。

市中心

市中心板块因先锋岛商圈兴起、棚改等利好，去化加快，截止10月初板块房源去化周期为14.7个月。老盘文泽府邸、万泰时代城、紫御府等再度“走红”，大公馆、同曦文昌府、凤凰汇天辰府等去化加快，后期随着通银天璟、杰仕豪庭天樾、朝阳华府等新盘入市，供应更加充足，但居住环境不太理想，价格又高，想快速去化需要各大楼盘“亮剑”。

城北

城北板块库存量不是最多，但去化周期是几个板块中最长的，为15.8个月。这个板块项目不多，多数已经尾盘，区域最大城市综合体——红星爱琴海购物广场的商业综合体明年开业，又位于城北宜居区域，周边交通便捷，生活方便，市场热度很高，同时也是“金九”楼市成交破百的项目，将成为板块销量“担当”。德惠尚书府、通银红堡庄园、嘉业上郡等项目因学校优势，价格不高，也是刚需置业盐城的不错选择。

结语

“金九”成交行情透露出，具有高性价比、配套优势、发展前景好等特点的房源，总是成为板块的领跑者，这也说明了购房者愈加理性。因此各大楼盘应根据项目实况，综合市场，合理定价，才是吸引购房者出手的法宝。